Алексей Валерьевич Волков
Как построить дом мечты (пошаговая инструкция управления проектом)
Предисловие
Наверное, нет на свете человека, который бы не мечтал иметь свой дом. И каждый мечтает иметь современное и комфортабельное жилище. Но всё это красиво выглядит в мечтах, а когда дело доходит до практического воплощения в реальности, начинают вылезать различные нюансы, к которым люди замечтавшиеся частенько не готовы. Привлекательным выглядит стоимость одного квадратного метра в частном доме, но что она в себя включает, грамотно оценивают далеко не все.
Мечтаете построить дом, но не знаете, с чего начать?
Хотите знать, как управлять проектом на разных этапах?
Ищите аналитику по затратам и стоимости владения?
Расскажу, где можно сэкономить десятки тысяч и как контролировать затраты!
Идея написать это пособие родилась, как возможность поделиться своим опытом воплощения мечты. Уж больно обидно смотреть на огромное количество «курятников» и частного недостроя в России. А видя, как мечтающие приходят в строительную компанию и просят построить им «красивый и хороший дом», при этом полностью полагаясь на опыт и отзывы о строительной компании, лишь остаётся пожелать им удачи. Все дело в том, что рынок частного строительства в России сложно назвать цивилизованным. Именно по этой причине тут легко находят работу приезжие нелегалы из различных стран ближнего зарубежья и «профессионалы» не имеющие образования в области строительства. По той же причине застройщик старается экономить на всём. От рабочей силы до строительных материалов и выбора технологий строительства. Сразу оговорюсь, что пособие ориентировано на людей среднего класса, которые имеют источник постоянного дохода и к расходам такого рода относятся обдуманно.
В июле 2019 года я нашел в Интернете одну статью про рынок подмосковной недвижимости. По оценкам риелтора бюджетная ошибка в оценке затрат на строительство собственного дома, которая чаще всего встречается в России, доходит до трёх стоимостей от первоначальных расчётов. В реализации своей мечты я не стал жертвой такой ошибки и не влез в долги, но потратил в итоге больше, чем планировал. Поэтому и решил поделиться своим опытом, дабы дать возможность вам точнее планировать бюджет и контролировать его на всех этапах. Далее по тексту я расскажу о некоторых нюансах законодательства, общих принципах реализации проекта, контроле за качеством работ и даже о порядке ведения претензионной работы, а также проведу оценку затрат по инженерным системам. И всё это изложу в той последовательности, в которой строительство собственного дома, на мой взгляд, будет проходить наиболее эффективно.
Уже на этапе принятия решения вам нужно иметь представление о численности жильцов. Например, для семьи из 4-х человек оптимально иметь дом с площадью от 150 м. кв. (мнение автора). А участок около 10 соток. Также рекомендую посмотреть актуальные нормы налогообложения, так как за мечту вам придётся отчислять любимому государству. Кроме налогов будут ещё и эксплуатационные затраты. Они могут включать членские взносы дачного кооператива, оплату за свет, воду, газ, вывоз мусора, содержание охраны и др. Желающим взять кредит вся эта информация будет особенно полезна при расчёте срока и суммы кредита. Закрывать на всё это глаза глупо, т. к. ещё не закончив строительство вы получите дополнительные статьи затрат и ваш бюджет доходов должен покрывать эти затраты. В противном случае вы быстро станете должником, начнёте ссорится с соседями, которые платят взносы регулярно, и никакого удовольствия от своей мечты не получите. Оцените вышесказанное и, если ваш бюджет не тянет строительство, остановитесь на варианте аренды.
Я не буду утомлять читателя цитатами из строительных норм и правил (СНИП) или рассказывать о преимуществах и недостатках того или иного материала или технологии строительства. Всё это занимает много места и времени, а почитать об этом можно на профильных сайтах. На YouTube есть масса роликов о строительстве, где тоже можно почерпнуть много интересного (рекомендую смотреть видео от производителей материалов или профессиональных инженеров с опытом работы). Однако, постараюсь рассказать на своём примере и поделиться своей точкой зрения на то, как можно построить дом своей мечты, какие этапы нужно пройти, на какие документы обратить внимание и как нужно заказчику общаться с подрядчиком.
Разобьём воплощение мечты на понятные этапы, кратко описав их в отдельных главах. В каждой главе мы будем обозначать наиболее важные вопросы.
Перед прочтением следующей главы вы должны понимать исходные параметры:
1) площадь будущего строения (по земле без учёта этажности), численность и состав будущих жильцов,
2) площадь участка с учётом пункта 1 выше,
3) допустимую для вас суммарную нагрузку на бюджет, которая возникнет с появлением нового объекта собственности (налоги, затраты на ресурсы и содержание),
Комментарий: Площадь строения понадобится для последующего подбора участка по цене и площади, численность жильцов позволит учесть нюансы при проектировании интерьерных решений и инженерных систем. Площадь участка должна учесть ваши ландшафтные потребности и интерес к садоводству и огородничеству. А также техническую зону, если не будет подключения к канализации и придётся ставить септик или выгребную яму. Допустимая бюджетная нагрузка послужит верхней ограничительной планкой для ваших фантазий.
Шаг первый или с чего начать
Если раньше плясали от печки, то в современном доме это место может вообще отсутствовать. А вот без земли дом поставить просто некуда. Если вы имеете участок, то можете считать, что первый вопрос решен. Если нет, то начните с выбора участка. В этой главе мы затронем законодательную базу, укрупнённо распределим доступный бюджет по основным направлениям (строение и участок под него). Но, давайте сделаем небольшое отступление.
Многим хочется больше, чем они могут себе позволить. Чтобы не оказаться в числе несчастных, чья мечта разбилась о суровую реальность бытия, или тех, кто всю жизнь живёт на стройке, называя её будущим замком, очень рекомендую оценить общий бюджет, которым вы располагаете на реализацию своей мечты. Идеально, если у вас есть четкое понимание накопленного капитала, который можно пустить на покупку земли и строительство дома. Подходит и кредитная схема, если вы понимаете, как и когда сможете вернуть кредит, а уплачиваемые банку ежемесячные суммы не будут для вашей семьи тяжким бременем. Взять кредит под залог будущего строения не получится, т. к. объект оценки пока отсутствует. Если вы уже имеете квартиру и решили построить дачу, подумайте и сопоставьте вариант строительства с арендой! В настоящее время предложений аренды на рынке более, чем достаточно. Очень не рекомендую залезать в долги и кредиты ради строительства дачи. В любом случае, сначала определитесь с бюджетом! И, лучше, если в процессе финансирования мечты вы не останетесь на хлебе и воде. Помните, что чем больше дом, тем больше будут и налоги! Ели нет достаточного количества средств, или вы не в состоянии оплачивать кредит, то рекомендую сосредоточится на решении вопросов увеличения заработка или переезда на новое место, но браться за строительство не советую.
Итак, вы определились с бюджетом! Далее будем вести расчёты обратным счётом от этого значения. Имейте в виду, что в процессе строительства и отделки всегда хочется что-то улучшить, да и участок нужно как-то облагородить, а это однозначно дополнительные затраты. Поэтому, если выбранный вами бюджет является предельно-допустимым, то отнимите от него 20–30 %. Если относите себя к перфекционистам, то делите бюджет пополам. Оставшееся значение и будет той суммой, в которую вы должны будете вписаться при строительстве. Предположим, что оставшаяся сумма 15 млн. руб. Установите для себя предельный ориентир и держите его в голове!
Комментарий: за эти деньги вы Московской области в 2017–2019 гг. можно было построить дом до 300 м. кв. с умеренными требованиями к отделке и облагородить участок до 15 соток. Указанный метраж с моей точки зрения предельный. Если строить красиво и применять современные инженерные системы, то бюджет будет ближе к 20 млн. руб.
Если смотреть по Подмосковью, то имеет смысл выделять из общей суммы 10–20 % на приобретение участка. Разумеется, для тех, кто еще не имеет такового. Идеально, если вы подбираете участок с коммуникациями в каком-либо из коттеджных посёлков. Это существенно упростит решение вопросов подключения к коммуникациям и снизит стоимость решения данного вопроса. С этого момента можете погружаться в Интернет и искать подходящие вам варианты. Рекомендую составить таблицу примерно такого содержания (набор параметров и их приоритет каждый выбирает сам):
Выберете 20–30 понравившихся вам вариантов, которые соответствуют вашему бюджету и занесите их в таблицу. Затем обзвоните всех и позадавайте вопросы:
• наличие кадастровых документов и готовность их предоставить для знакомства (по кадастровым номера вы можете самостоятельно получить информацию на сайте Росреестра https://rosreestr.ru. Услуга платная, но стоит не дорого.),
• данные о продавце (для юридических лиц наличие регистрационных документов),
• готовность коммуникаций и наличие проектных решений (последнее актуально для коттеджных посёлков),
• близость к дороге и наличие дорог внутри посёлка (включая тип покрытия),
• варианты оплаты и возможность оплачивать в рассрочку,
• скидки и акции,
• стоимость ежемесячных отчислений (оплата членских взносов, оплата охраны, оплата работы управляющей компании…).
Перечень вопросов по чистоте документов вы можете расширить после знакомства в Интернете с различными вариантами нечистых сделок, характерных для вашего региона.
Всё это можно включить в таблицу в качестве параметров оценки. По итогам анализа оставьте в таблице не больше 10 вариантов, которые нужно будет посмотреть на месте. Первое, что вы будете проверять – соответствие информации, полученной по телефону. Кстати, если при разговоре о выезде на место вам будут морочить голову, или, рассказывать, что кадастровые документы и документы самой «конторы» сейчас на переоформлении, или, тем более, предлагать сначала сделать предоплату, сразу вычеркивайте этот вариант, как слишком рискованный.
Выбирая участок, обязательно смотрите кадастровые документы и статус земли. По последним изменениям законодательства вы можете стать обладателем участка одного из нескольких видов использования. Например:
2.1 для индивидуального жилищного строительства (ИЖС);
2.2 для ведения личного или подсобного хозяйства;
13.2 для целей ведения садоводства.
Огородничество для реализации мечты не подойдёт. Полный список видов использования смотрите в Приказе Росреестра от 10.11.2020 N П/0412. Внимательно изучите требования и ограничения по каждому из двух оставшихся вариантов. Для этого можете пользоваться известными базами «Консультант» и «Гарант». А лучше обеими, т. к. в отображении некоторой дополнительной информации и ссылок на подзаконные акты у каждой есть свои нюансы. Например, найти информацию по получению градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) можно в любой из них. Для этого достаточно найти и почитать ст.57.3 Градостроительного кодекса РФ. Но ответ на вопрос: а нужно ли получать ГПЗУ при строительстве на «землях сельскохозяйственного назначения для целей дачного строительства», в 2016 г можно было получить только в одной из них. И то, только по косвенным признакам. Ответ содержится в Письме Минэкономразвития России от 09.09.2016 N Д23и-4285. Не пренебрегайте изучением законодательства! Только так вы сможете достичь своей мечты и сберечь свою нервную систему и деньги.
Перед прочтением следующей главы вы должны понимать:
1) состав и суть законодательных актов (Градостроительного кодекса, "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 29.07.2017 N 217-ФЗ, Приказ Росреестра от 10.11.2020 N П/0412 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков", Закона о кадастре),
2) параметры участка и его стоимость (в идеале вы должны выбрать себе конкретный участок по итогам осмотра и понимать по нему все нюансы),
3) в зависимости от статуса земли по кадастровым документам понимать необходимость получения разрешения на строительство (ст. 51 ГрК РФ) и оформления ГПЗУ,
4) ожидаемую нагрузку на бюджет по регулярным платежам, включая налог на землю.
Незнание закона не освобождает от ответственности
Итак, вы определились с участком для строительства, знаете его статус по документам и даже завершили его покупку и оформление. Последнее очень важно для получения разрешения на строительство и начала работ. Начиная с этого момента вам ежегодно будут приходить квитанции на оплату налога! Но вы знали об этом заранее, и сумма налога вас не пугает.
Если в документах на землю значится «для целей ведения садового хозяйства» (формулировка может отличаться от приведённой. В более ранних документах может быть, например, «для целей дачного строительства»), то вы можете сразу переходить к поиску проектной организации или готового проекта. Если же ваша земля находится в черте населённого пункта, то вы должны понимать – перейти в дальнейшем от проектирования к строительству сразу не получится. Закон требует оформления ГПЗУ и получения разрешения на строительство. Подать запрос на оформление ГПЗУ вы можете самостоятельно через Многофункциональный центр приёма документов (далее МФЦ), но для этого вам потребуется сделать геодезию участка и привязать будущее строение. Всё это можно и нужно делать на этапе проектирования. Так, что лучше изучить тему до начала проектирования. В моём случае ГПЗУ не требовалось, но принимая во внимание неоднозначность трактовок законодательства, я сразу озвучивал необходимость подготовки нужных листов в проектном решении! Исключительно «на всякий случай». По договорённости с проектировщиком это никак не влияло на стоимость проекта. За исключением стоимости работ геодезиста, которая оплачивалась отдельно и обошлась мне в 2017 г. в 10 т. руб. В 2019 г. она стоила уже 15 т.р., но геодезисты были разные. Проводя геодезические работы сделайте нулевую отметку так, чтобы она к началу строительства не потерялась. Например, нанесите краской на край дороги.
Желающие тихо обойти вопрос оформления ГПЗУ и получения разрешения на строительство должны понимать, что без этих документов оформить акт ввода в эксплуатацию легально не получится! А без него вы, скорее всего, не сможете зарегистрировать дом, получить адрес, а в некоторых случаях и подключить коммуникации! Так газ без адреса нового строения в Московской области подключают очень неохотно.
Приступая к прочтению следующей главы вам необходимо представлять:
1) сколько и каких помещений будет иметь ваш дом,
2) будет ли дом эксплуатироваться круглогодично или только в летний сезон,
3) как и чем будет отапливаться (перечислите все виды тепловых агрегатов, включая камин и печь для бани),
4) какие материалы вы хотите использовать при строительстве фундамента, стен и крыши (ваши желания обсудите затем с проектировщиком),
5) какие коммуникации к нему будут подводиться (свет, вода, канализация, оптоволоконный кабель…) и в каких помещениях они должны быть доступны для использования,
6) какой рельеф участка и где планируется расположить капитальное строение (т. е. дом).
Не беда, если вы во всём этом неспециалист. Просто выпишите себе эти вопросы и учитывайте их при составлении задания на проектирование (ЗП) и общении с проектировщиком.
Комментарий: количество помещений и их назначение определяется вами с учётом численности проживающих, их пола, возраста и ваших пожеланий. Характер использования будущего строения позволит грамотно сформулировать техническое задание на проектирование и предусмотреть в проекте технические нюансы по выбору материалов и состава инженерных систем. Важно указать в ЗП все тепловые агрегаты (и вид топлива для них), которые вы планируете использовать (котёл, камин, печь в парной…), т. к. под них нужно соблюсти нормы проектирования помещений, рассчитать мощность, подачу воздуха и систему дымоудаления. Материалы, используемые при строительстве, вы можете выбрать совместно с проектировщиком, но лучше иметь предпочтения заранее и обсуждать с проектировщиком нюансы применения ваших предпочтений, т. к. это влияет на конечную стоимость, варианты отделки и характеристики энергоэффективности строения. Понимание состава коммуникаций позволит грамотно спланировать помещения и места их размещения, а в разделах инженерных систем предопределит точки подключения. Понимание рельефа участка позволит посадить строение на рельеф, оценить будущие затраты на планировку участка и оценить объём работ по разработке грунта и его перемещению. Обратите внимание на появившийся тренд удалённой работы. Если в доме будет несколько жильцов, одновременно проводящих конференции, то помещения для такой работы должны иметь хорошую звукоизоляцию. Проводить две и более конференции одновременно в одной комнате некомфортно! При этом в доме должна быть хорошая Wi-Fi или кабельная сеть (лучше и то и другое) с подключением к провайдеру не менее, чем на скорости 10 Мбит/с.
