Дмитрий Андреев
Складской агент
Глава 1: Введение в профессию агента по недвижимости
1.1. Кто такой агент по аренде складских и производственных помещений?
Агент по аренде складских и производственных помещений – это не просто посредник между арендатором и арендодателем. Это специалист, который помогает бизнесу найти идеальное пространство для роста, а владельцам недвижимости – получить стабильный доход. Это профессия, которая требует не только знаний рынка, но и умения находить общий язык с людьми, решать сложные задачи и быть всегда на шаг впереди конкурентов. Эта профессия больше про психологию, чем про продажи. Если вы почувствуете человека, поймете его задачи, найдете к нему подход, наладите комфортное общение, тогда шансы на успех сильно возрастают.
Необходимо обладать искреннем желанием помочь клиенту. Это значит, что нужно хотя бы поверхностно вникнуть в его бизнес. Не обязательно изучать каждый бизнес от первой закупки до гос. Заказов. У вас как минимум просто не хватит на это времени, когда клиентов будет больше десятка, но важно иметь общее представление.
Может быть, он шьет одежду, может производит комплектующие для мебели или просто хранит запчасти для своих магазинов. Знание рода деятельности компании, показывает вашу заинтересованность в клиенте и отличает вас от других агентов, которые хотят просто впарить первое попавшееся.
Пример из практики:
Представьте, что к вам обращается владелец крупного склада в Подольске. Он хочет сдать помещение в аренду, но не знает, какую цену установить и как найти надежного арендатора. Ваша задача – не просто найти клиента, а провести анализ рынка, подготовить объект к показу, провести переговоры и оформить сделку так, чтобы обе стороны остались довольны. Это работа агента при взятии объекта на эксклюзивный договор.
Намного чаще к вам будут обращаться с вопросом поиска склада под свои нужды. Как раз они могут быть абсолютно разными и к каждому нужно найти свой подход. Складская и производственная недвижимость имеет куда больше особенностей, чем, к примеру офисная. Тут важно учитывать массу факторов, такие как – высота потолков, нагрузка на пол, ворота, отопление, электрическая мощность и другие.
Почему складская недвижимость не менее важна, чем другие направления?
Складские и производственные помещения – это основа для бизнеса. Без них не может функционировать логистика, производство, розничная торговля. Ваша работа как агента помогает компаниям развиваться, а экономике – расти. Можно сказать, что вы влияете на целую страну.
Совет для новичков:
Начните с изучения основ рынка недвижимости. Читайте аналитические отчеты, общайтесь с опытными коллегами, посещайте профессиональные мероприятия. Старайтесь впитать в себя как можно больше различных рабочих кейсов. Даже не так важно, на сколько они удачные. Не удачный опыт, тоже опыт. Чем больше вы знаете, тем увереннее будете чувствовать себя в переговорах.
1.2. Особенности рынка недвижимости Московской области
Московская область – это уникальный регион с огромным спросом на складские и производственные помещения. Здесь сосредоточено множество логистических центров, производственных предприятий и распределительных складов. Но чтобы успешно работать в этом регионе, нужно понимать его особенности.
Географические и экономические факторы:
Транспортная доступность: Близость к Москве и основным транспортным артериям (например, МКАД, федеральные трассы) делает некоторые районы особенно привлекательными. Например, Ногинск, Домодедово и Подольск – это "золотые" локации для складов.
Инфраструктура: Наличие коммуникаций (электричество, вода, газ), подъездных путей и погрузочных рамп – ключевые факторы при выборе объекта.
Конкуренция: В Московской области работает множество агентов и управляющих компаний. Чтобы выделиться, нужно предлагать клиентам не просто объекты, а решения их задач. В моменте, по локации запроса может просто не быть нужного объекта, в таком случае вы должны быть готовы предложить альтернативу по соседству.
Совет для новичков:
Изучите ключевые районы Московской области. Составьте таблицу с преимуществами и недостатками каждого. Это поможет вам быстро запомнить какие районы есть и чем они могут отличаться. В идеале выбрать себе направление, которое вы хорошо знаете, может там где ваш дом или дача. Не стоит работать по всей области с самого начала. Начинайте с чего-то одного. Таким образом вы быстрее охватите максимум объектов на локации, будете в курсе изменений, ну и как бонус – вам не придется по несколько часов ездить от дома до показа. Оперативность – один из показателей хорошей работы агента. Кроме того, вам скорее всего понадобится личный транспорт. Своим ходом тоже можно, но уже тяжелее. Работа по удобной области убережет вашу машину от больших пробегов и дорогостоящего ремонта.
1.3. Почему именно складские и производственные объекты?
Работа с коммерческой недвижимостью, в том числе с складскими и производственными помещениями, имеет ряд преимуществ перед жилой недвижимостью. Вот почему многие агенты выбирают эту специализацию:
1. Высокая доходность сделок:
Средний чек по аренде склада или производственного помещения значительно выше, чем по аренде квартиры. Это значит, что даже одна сделка может принести вам существенный доход, конечно все зависит от площади и процентов комиссии, но в любом случае сделка по коммерческой недвижимости интереснее по деньгам, чем сделка по жилой.
2. Увеличение площадей:
У одного собственника сегодня может быть один склад, а через год может появится второй, а через пять целый технопарк. Если вы будите именно тем брокером, который всегда на связи и стабильно приводит к нему арендаторов, со временем вы сможете узнавать о новых вакансиях первым, что крайне важно при большой конкуренции.
3. Работа с крупными клиентами:
Вашими клиентами могут стать известные компании, логистические гиганты, производители. Это не только повышает ваш профессиональный уровень, но и расширяет круг полезных знакомств. Бонус по сравнению с жилой недвижимостью – вам не разбираться в семейных драмах. Вы работаете только с бизнесом, который хочет решить свою задачу.
Совет для новичков:
Не бойтесь начинать с малого. Даже небольшие сделки помогут вам набраться опыта и построить репутацию. Со временем вы сможете перейти к более крупным проектам. Но есть отличия между большими объектами и объектами с маленькой квадратурой. Позднее я расскажу в чем именно.
Конечно, не совсем корректно сравнивать склады и жилье. Это сделано лишь по тому, что жилая недвижимость встречается чаще, если вы искали работу в недвижимости, то вам наверняка поступали предложения из агентств по жилью. Там текучка кадров обычное дело, поэтому набор постоянный и масштабный практически в любом агентстве.
Если говорить про коммерческую недвижимость, она делится на офисы, торговую и индустриальную (склады и производства). Каждый агент выбирает для себя то, что ему больше нравится, но каждое из направлений требует глубоких знаний рынка и понимание специфики направления. Не стоит бросаться на все. Лучше быть крутым специалистом в одном направлении чем быть посредственным во всех.
Периодически я вижу агентства, которые думают, что если они занимаются недвижимостью, то надо заниматься всей недвижимостью. Это не корректно, как минимум, потому что компания не позиционирует себя как профессионал в какой-либо области. Да, есть исключения среди огромных корпораций, типа Knight Frank, но будем с вами объективными – таких компаний крайне мало. В основном же такие компании «ассорти» на деле мало что из себя представляют и не обладают достаточными компетенциями во всех областях недвижимости. Крайне не рекомендую связываться с такими, и тем более учиться у таких, в дальнейшем переучиваться будет сложнее.
Как отличный пример – ко мне, на складские объекты с рекламы, периодически обращаются агенты из жилья. Так вот мало кто из них вообще в курсе что такое докшелтор или док левелер, некоторые не видят трудности в размещении цеха обработки металла на третьем этаже, но зато почти все уверены, что складов очень много и можно даже получить хорошую скидку. Конечно, я не говорю, что все такие, но 90 процентов именно таких. Возможно, они знают где получить классную ипотеку, какой застройщик даст рассрочку и прочее, но ничего не смыслят в коммерческой недвижимости и именно по этому каждый должен заниматься своим делом и разбираться в том, что он делает, в ином случае сотрудник может потерять лицо как профессионал, его компания потеряет доверие и в мире прибавится еще один человек, который будет думать о агентах плохо.
Итог главы:
Профессия агента по аренде складских и производственных помещений – это возможность не только зарабатывать, но и помогать бизнесу развиваться. Чтобы стать успешным агентом, нужно:
Понимать особенности рынка той области, где вы работаете.
Уметь анализировать объекты и предлагать клиентам оптимальные решения.
Постоянно учиться и развиваться.
Ставить стандарты работы и качества и не отступать от них. Помните, вы оказываете услуги, оказывайте их так, как бы хотели, чтобы работали с вами и вашей компанией. Делайте хорошие фотографии и презентации, качественную рекламу, будьте всегда на связи и всегда будьте доброжелательны. Эта профессия, как и многие, не любит халатного отношения. Отношение к работе напрямую привязано к количеству и размеру ваших сделок.
Мотивация для читателя:
Помните, что каждый успешный агент когда-то начинал с нуля. Ваши первые сделки могут быть небольшими, но именно они станут фундаментом для вашего будущего успеха, но будьте обязательно готовы к тому, что первые сделки могут к вам прийти не в первый месяц работы.
Глава 2: Анализ рынка аренды складских и производственных помещений
2.1. Тенденции рынка: спрос, предложение, цены
Рынок аренды складских и производственных помещений – это динамичная система, где спрос, предложение и цены постоянно меняются. Чтобы быть успешным агентом, нужно не просто следить за этими изменениями, но и уметь прогнозировать их. За 2020-2025 мы отлично поняли, что повлиять на нашу сферу может и геополитика. До этого была пандемия и другие кризисы. Поэтому надо быть готовым ко всему. Недвижимость в целом очень чувствительна к ситуации в стране и мире.
Спрос на складские помещения:
Спрос на склады в Московской области стабильно высокий, и этому есть несколько причин:
Рост e-commerce: Онлайн-магазины нуждаются в складах для хранения товаров. Чем больше людей покупают через интернет, тем выше спрос на логистические объекты.
Развитие производства: Многие компании переносят свои производства в Московскую область из-за близости к столице и развитой инфраструктуры.
Сезонные колебания: например, перед Новым годом спрос на склады для хранения товаров резко возрастает, но многих из них интересует аренда на короткий срок, а собственники вам просто не заплатят комиссию за таких клиентов.
Предложение на рынке:
Предложение складских и производственных помещений в Московской области также растет, но не всегда равномерно. К примеру, на момент 2025 года наблюдается критический уровень дефицита. Свободно менее 0,5 % из всех складов. Оставшиеся свободными, сильно выросли в цене, что делает их сдачу в аренду крайне затруднительной.
Цены на аренду:
Цены зависят от множества факторов:
Местоположение: Объекты ближе к МКАД стоят дороже. В регионах на цену влияет близость к областному центру и федеральным трассам.
Состояние объекта: Современные склады с климат-контролем, хорошим ремонтом оцениваются выше.
Инфраструктура: Наличие парковок, охраны, офисных помещений, остановок транспорта увеличивает стоимость аренды.
Совет для агентов:
Регулярно отслеживайте изменения на рынке. Подпишитесь на аналитические отчеты (например, от Knight Frank или других больших компаний), читайте отраслевые новости и общайтесь с коллегами. Это поможет вам быть в курсе последних трендов. Это одна из причин, почему важно начинать карьеру в хорошем агентстве. Среди коллег вы узнаете не только полезные рабочие кейсы, но и будете в курсе последний новостей.
2.2. Ключевые игроки и конкуренция
На рынке аренды складских и производственных помещений в Московских и других областях, действуют как крупные игроки, так и небольшие агентства. Чтобы выделиться среди конкурентов, нужно понимать, кто ваши конкуренты и как они работают.
Крупные девелоперы и управляющие компании:
Главные игроки: например, компании MLP, PNK, Parametr. Они владеют крупными логистическими комплексами и предлагают клиентам современные объекты.
Преимущества крупных игроков: они могут предложить клиентам выгодные условия, например, долгосрочные контракты и десятки тысяч квадратов площади в разных локациях.
Минусы: как правило, на таких объектах очень ощутимый ценник.
Небольшие агентства и независимые агенты:
Преимущества: более гибкий подход к клиентам, возможность работать с небольшими объектами.
Недостатки: Ограниченные ресурсы и меньший охват рынка.
Крупные агентства недвижимости
Их не так много, но они имеют хорошие бюджеты на рекламу и много объявлений. Некоторые из них могут делится комиссией, по этому их контакты можно иметь на всякий случай. Обычно они работают с объектами от 1000 метров.
Собственники
Самые важные люди в вашей работе, как минимум, потому что именно они вам платят комиссию и де-юре являются вашими нанимателями. Очень важно выстраивать с ними доверительные отношения, работать в долгую. Если вы работаете с представителями собственников, на пример с ассистентами, директорами разного рода и тп., то имеет смысл мотивировать и благодарить их за успешные сделки. Со временем вы сформируете свою базу собственников с лояльных отношений к вам. Такой уровень доверия может дать ряд привилегий и бонусов, на пример – повышенный процент комиссии, возможность не ездить на каждый показ и другие.
Как выделиться среди конкурентов:
Качество обслуживания: Клиенты ценят профессионализм, оперативность и внимание к деталям. Сейчас многие работают по накатанной, считая допустимым делать не качественные фото, плохие презентации и объявления, а часть агентов просто не выходят вовремя на связь. Все это ваши отмычки к сейфу экспертности на рынке.
Личный бренд: Постройте репутацию эксперта, которому можно доверять. Даже если вы работаете в агентстве недвижимости, все равно нужен личный бренд. Куда интереснее работать с агентом, который не боится показывать себя, громко заявляет о себе, а не прячется за брендом. Таких никто не запоминает и не возвращается к ним. А ведь со временем, у качественного специалиста доля возвратных клиентов может перейти планку 50%.
Совет для агентов:
Изучите своих конкурентов. Посмотрите, как они работают, что предлагают клиентам и в чем есть плюсы и минусы в их работе. Найдите свои сильные стороны и сделайте на них акцент. По началу может казаться что конкуренция огромная, а вы лишь один из тысячи таких же агентов, но начните делать свою работу хорошо, на совесть и вы окажетесь уже среди сотни, что куда интереснее.
2.3. Отслеживайте ситуацию на рынке
Чтобы быть успешным агентом, нужно постоянно быть в курсе того, что происходит в вашей рабочей локации. Поэтому ваша база, порталы о недвижимости и рекламные площадки, ваши лучшие друзья. Постоянно отслеживайте новые объявления, что бы вы могли предлагать своим клиентам все самое свежее и актуальное, будьте на связи с вашими собственниками объектов, так вы сможете узнать о новых площадях раньше остальных. Ежедневно смотрите новостные порталы, там вы можете узнать о стройке новых объектов.
Кроме того, не забывайте, что важно знать не только о свободных предложениях на данный момент, но и о тех, которые освобождаются через несколько месяцев. Кроме того, есть такая вещь как ротация, это значит, что собственник готов поменять своих арендаторов на других, но по более высокой ставке.
Итог главы:
Анализ рынка – это основа успешной работы агента по аренде складских и производственных помещений. Чтобы быть востребованным специалистом, нужно:
Понимать текущие тенденции спроса, предложения и цен.
Знать своих конкурентов и уметь выделяться среди них.
Регулярно отслеживать изменения на рынке и использовать эти данные в своей работе. Крайне важно быть в курсе всех новых предложений, которые актуальны уже сейчас, а также тех, которые могут появиться в перспективе нескольких месяцев или по ротации.
Мотивация для читателя:
Рынок недвижимости – это как шахматная доска. Чтобы выиграть, нужно думать на несколько шагов вперед. Чем лучше вы знаете рынок, тем больше у вас возможностей для успешных сделок. Учитесь, анализируйте, действуйте!