Н. А. Алимова
Юридический справочник на все случаи жизни
Глава 1. Жилищное право
1.1. Общие положения
Жилищное право – это совокупность норм права, которыми регулируются отношения в сфере жилья.[1] В юридической литературе данное понятие трактуется в узком и широком смысле. В узком – это субъективное право каждого человека на жилье. В широком смысле – совокупность правовых норм, регулирующих либо непосредственно жилищные правоотношения, либо отношения, связанные с жильем.
Основными принципами жилищного права являются:
1) обеспечение органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, в том числе содействие развитию рынка недвижимости, использование бюджетных средств для улучшения жилищных условий граждан, предоставление жилых помещений по договорам социального найма, стимулирование жилищного строительства, контроль за исполнением жилищного законодательства и т. п.;
2) обеспечение безопасности жилища;
3) неприкосновенность и недопустимость произвольного лишения жилища. Это конституционный принцип (ст. 25 Конституции Российской Федерации). Никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе как в порядке, установленном законом. Кроме того, никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем;
4) равенство участников жилищных отношений;
5) обеспечение восстановления нарушенных жилищных прав и их судебная защита;
6) использование жилых помещений по назначению и т. д.[2]
Все граждане свободны в осуществлении принадлежащих им жилищных прав, при этом никто не должен нарушать права, свободы и законные интересы других лиц.
Участниками жилищных отношений являются:
1) граждане;
2) юридические лица;
3) публично-правовые образования (Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования).
Жилищное законодательство в широком смысле включает в себя Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ) и принятые в соответствии с ним федеральные законы, указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, нормативные правовые акты федеральных органов исполнительной власти, субъектов РФ и органов местного самоуправления.
Жилищное законодательство согласно п. 1 ст. 6 ЖК РФ не имеет обратной силы и применяется к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие.
Жилищные права и обязанности участников жилищных правоотношений возникают из следующих оснований:
1) из договоров и иных сделок;
2) из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления;
3) из судебных решений;
4) в результате приобретения в собственность жилых помещений;
5) из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах;
6) вследствие действий участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми закон связывает возникновение жилищных прав и обязанностей (например, передача жилья по наследству) (ст. 10 ЖК РФ).
Объектами жилищных правоотношений являются жилые помещения, т. е. жилые дома, части жилых домов, квартиры, части квартир, комнаты.
Понятия жилого дома, квартиры и комнаты раскрываются в ст. 16ЖКРФ.
Все жилые помещения предназначены для проживания граждан, однако законодательство допускает использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами. Это возможно только в том случае, если в результате такого использования не нарушаются права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (ст. 17 ЖК РФ).
Жилые помещения должны располагаться преимущественно в домах, находящихся в жилой зоне в соответствии с функциональным зонированием территории, и должны быть обустроены и оборудованы таким способом, чтобы предупредить риск получения травм жильцами при передвижении внутри и около жилого помещения, при входе в жилое помещение и жилой дом и выходе из них, а также при пользовании инженерным оборудованием. Жилье должно быть обеспечено необходимыми инженерными системами (электроосвещением, водоснабжением, водоотведением, отоплением, газоснабжением). Доступ к жилому помещению, расположенному в многоквартирном доме выше пятого этажа, должен осуществляться при помощи лифта (постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции»).
Право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат обязательной государственной регистрации (ст. 18ЖКРФ).
Согласно ст. 19 ЖК РФ вся совокупность жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации, называется жилищным фондом, который в зависимости от формы собственности подразделяется на частный, государственный и муниципальный.
В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:
1) жилищный фонд социального использования – предназначен для предоставления гражданам по договорам социального найма;
2) специализированный жилищный фонд – предназначен для проживания отдельных категорий граждан (общежития, жилые помещения для временного поселения вынужденных переселенцев и беженцев, жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан и т. д.);
3) индивидуальный жилищный фонд – жилые помещения частного жилищного фонда, которые используются гражданами для проживания;
4) жилищный фонд коммерческого использования – используется собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования. Органы государственной власти России наделены широким кругом полномочий в сфере жилищных правоотношений, в частности:
1) определение порядка государственного учета жилищных фондов;
2) установление требований к жилым помещениям и их содержанию;
3) определение оснований признания граждан нуждающимися в жилых помещениях;
4) определение порядка предоставления малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений;
5) определение порядка организации и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов и т. д.
1.2. Перепланировка жилого помещения
В настоящее время правовой основой осуществления перепланировок жилых помещений является гл. 4 ЖК РФ.
Под перепланировкой понимается изменение конфигурации жилого помещения, требующее внесения изменения в его технический паспорт.
Перепланировка может включать в себя:
1) перенос и разборку перегородок;
2) перенос и устройство дверных проемов;
3) разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир;
4) устройство дополнительных кухонь и санузлов;
5) расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений;
6) ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения;
7) устройство или переоборудование существующих тамбуров.
В некоторых случаях перепланировка запрещается. К таким случаям относятся:
1) перепланировка в многоквартирном доме, которая может ухудшить условия эксплуатации и проживания соседей по дому;
2) перепланировка жилых домов и квартир, которая может привести к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, повреждению инженерных систем и иным неполадкам.
Для осуществления планировки необходимо разрешение органа местного самоуправления.
Для получения разрешения собственник жилого помещения должен подать в уполномоченный орган соответствующее заявление, которое составляется по строго установленной форме. Форма такого заявления утверждена постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. № 266 «Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения».
Уполномоченный орган выдает расписку о получении документов. В расписке указывается полный перечень полученных документов и дата их получения.
Решение о согласовании либо об отказе в согласовании принимается в течение 45 дней со дня представления документов. После принятия решения о согласовании уполномоченный орган не позднее чем через три рабочих дня обязан выдать документ, подтверждающий принятие решения. Данный документ является основанием проведения перепланировки жилого помещения.
Необходимо учитывать, что в согласовании перепланировки жилого помещения может быть отказано. Исчерпывающий перечень оснований для отказа закреплен в ст. 27 ЖК РФ.
Мотивированное решение об отказе должно быть направлено заявителю в течение трех рабочих дней со дня принятия и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.
О завершении перепланировки необходимо уведомить приемочную комиссию. Акт приемочной комиссии направляется органом, осуществляющим согласование, в организацию, осуществляющую государственный учет объектов недвижимого имущества.
Лицо, самовольно перепланировавшее жилое помещение, подлежит установленной законодательством ответственности. Самовольной считается перепланировка, проведенная при отсутствии решения о согласовании либо с нарушением проекта перепланировки.
Собственник самовольно перепланированного помещения обязан привести жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок. Однако он вправе обратиться с соответствующим заявлением в суд, и жилое помещение может быть сохранено в перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
Если перепланированное жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние, суд по заявлению органа, осуществляющего согласование, принимает в отношении собственника решение о продаже жилого помещения с публичных торгов. Вырученные от продажи такого жилого помещения средства за вычетом расходов на исполнение судебного решения передаются собственнику. При этом на нового собственника возлагается обязанность по приведению помещения в прежнее состояние.
Если самовольно перепланированное помещение использовалось на основании договора социального найма, то такой договор расторгается, а на наймодателя возлагается обязанность по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.
Кроме того, необходимо учитывать, что в соответствии с ч. 2 ст. 7.21 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (КоАП РФ) самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 2000 до 2500 руб.
1.3. Право собственности на жилые помещения
Собственнику жилого помещения принадлежит весь комплекс правомочий собственника:
1) право владения, т. е. фактическое обладание имуществом;
2) право пользования, т. е. возможность извлекать полезные свойства имущества;
3) право распоряжения, т. е. возможность определения юридической судьбы вещи (возможность продать помещение по договору купли-продажи, обменять его, подарить, передать по наследству и т. п.).
При этом собственник жилого помещения вправе предоставить его во владение и пользование по договору найма, договору безвозмездного пользования иному гражданину, а также юридическому лицу на основании договора аренды.
Собственник жилого помещения несет бремя содержания своего жилья (своевременно вносить плату за содержание жилого помещения и коммунальные услуги, проводить текущий и капитальный ремонт жилья и т. д.).
Каждое лицо, имеющее в собственности жилое помещение, обязано поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допускать бесхозяйственного обращения с ним, а также соблюдать права и законные интересы соседей.
Необходимо учитывать, что члены семьи собственника жилого помещения (проживающие совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители) имеют право пользования помещением наравне с собственником. Кроме того, другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.
Кроме прав, дееспособные члены семьи собственника жилого помещения имеют и соответствующие обязанности, в том числе несут солидарную ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жильем.
При прекращении семейных отношений с собственником жилого помещения бывшие члены его семьи утрачивают право пользования данным помещением. Однако если имущественное положение бывшего члена семьи собственника не позволяет ему обеспечить себя иным жильем, то за ним может быть сохранено право пользования жилым помещением собственника. Такое решение может быть принято только в судебном порядке, при этом суд может обязать собственника обеспечить жильем бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых он исполняет алиментные обязательства.
Особый режим пользования установлен для жилья, предоставленного по завещательному отказу (легату).
Порядок возложения завещательного отказа регулируется ст. 1137 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ). Под ним понимается возложение завещателем на наследников обязанности имущественного характера. Так, в качестве завещательного отказа завещатель может возложить на наследников обязанность предоставить третьему лицу (от-казополучателю) право пользования переданным по наследству помещением или его определенной частью (комнатой). Такое право может быть предоставлено как на период жизни этого лица, так и на определенный срок. Если такой наследник пожелает передать право собственности на жилое помещение, в котором проживает отказополучатель (например, продать его), то право пользования этим жилым помещением остается за отказополучателем. При этом дееспособные лица, проживающие в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, несут солидарную с собственником такого жилого помещения ответственность по обязательствам, связанным с использованием жилого помещения.
В целях защиты своих интересов отказополучатель вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа.
Отдельным основанием пользования жилым помещением является договор пожизненного содержания с иждивением. В соответствии со ст. 601 ГК РФ по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты – гражданин передает принадлежащие ему жилой дом или квартиру в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина или указанного им третьего лица. Так, плательщик ренты, проживающий в жилом помещении на основании такого договора, вправе использовать жилье в том же объеме, что и отказополучатель, если иное не установлено договором пожизненного содержания с иждивением. При этом плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты (ст. 604 ГК РФ).
Как правило, прекращение права пользованием жилым помещением обязывает пользователей освободить соответствующее жилье. Если гражданин в срок, установленный собственником, не освобождает жилое помещение, то он может быть выселен в судебном порядке. Кроме того, помимо истечения установленного срока, основанием для выселения являются следующие обстоятельства:
1) использование жилого помещения не по назначению;
2) систематическое нарушение прав и законных интересов соседей;
3) бесхозяйственное обращение с жилым помещением.
Если названные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, то собственник вправе назначить разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. Если лицо, пользующееся жилым помещением, не устранит указанные обстоятельства в разумный срок либо не проведет ремонт, то собственник вправе обратиться в суд с заявлением о выселении.
Собственник жилого помещения может быть лишен права пользования им по решению уполномоченного органа, если участок, на котором оно расположено, необходим для государственных или муниципальных нужд. Изъятие жилого помещения осуществляется путем выкупа. При этом выкуп части жилого помещения разрешается только с согласия собственника. Решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии необходимого земельного участка. Данное решение должно быть обязательно зарегистрировано в налоговом органе. В случае принятия такого решения собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия должен быть уведомлен об этом в письменной форме. До истечения данного срока выкуп может быть осуществлен только с согласия собственника.
До достижения соглашения о выкупе жилого помещения за собственником сохраняется право владения, пользования и распоряжения. При этом он вправе производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения, однако на него возлагается и риск отнесения на него при определении выкупной цены жилого помещения затрат и убытков, связанных с произведенными в данный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого помещения.
Как правило, выкупная цена жилого помещения определяется соглашением с собственником жилого помещения. При недостижении соглашения уполномоченный орган праве предъявить иск о выкупе помещения. Право на иск сохраняется в течение двух лет с момента уведомления собственника об изъятии жилого помещения.
При определении выкупной цены в нее включается рыночная стоимость и убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием (например, убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, и т. п.).
С согласия собственника вместо выкупной цены ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.
Особым случаем изъятия земельного участка, на котором расположено жилое помещение, является признание многоквартирного дома аварийным. В данном случае собственники квартир в таком доме должны за свой счет осуществить снос дома. Если снос не произведен, то участок подлежит изъятию для муниципальных нужд. При этом орган местного самоуправления праве выкупить такие квартиры в любое время после принятия решения об изъятии земельного участка.
1.4. Общее имущество и общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме
К общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме ст. 36 ЖК РФ относит помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения, в частности:
1) межквартирные лестничные площадки и лестницы;
2) лифты и лифтовые шахты;
3) коридоры;
4) технические этажи;
5) чердаки и подвалы;
6) крыши;
7) ограждающие несущие и ненесущие конструкции;
8) электрическое и санитарно-техническое оборудование;
9) земельный участок, на котором расположен дом;
10) внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения (стояки, ответвления от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, и т. д.);
11) внутридомовую систему отопления (стояки, обогревающие элементы, регулирующую и запорную арматуру, общедомовые приборы учета тепловой энергии);
12) внутридомовую систему электроснабжения;
13) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома (трансформаторные подстанции, тепловые пункты, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки) и т. д. Такое имущество принадлежит собственникам квартир на праве общей долевой собственности. Оно может быть передано в пользование третьим лицам по решению, принятому на общем собрании собственников квартир.
Размер общего имущества может быть уменьшен в результате реконструкции дома, но только с согласия всех собственников.
Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами (сервитутом). Все споры, возникающие в связи с установлением сервитутов в отношении земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, подлежат разрешению в судебном порядке.
Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме установлены постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и повышения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме надлежащего качества и (или) с перерывами превышающими установленную продолжительность». Этим же постановлением Правительства РФ утверждены Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность.
Содержание общего имущества зависит от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома.
Собственники квартир могут самостоятельно обеспечивать содержание и ремонт общего имущества либо привлекать третьих лиц для оказания соответствующих услуг.
Надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается либо собственниками помещений, либо товариществом собственников жилья, жилищно-строительным кооперативом.
Текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников квартир в целях предупреждения преждевременного износа дома, поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества.
Капитальный ремонт проводится по решению общего собрания собственников для устранения физического износа или разрушения дома, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, замены соответствующих элементов общего имущества. В решении о проведении капитального ремонта собственники могут предусмотреть замену элементов общего имущества при необходимости устранения их морального износа.
Собственник квартиры при приобретении в собственность смежной квартиры вправе объединить их в одно помещение. Границы между смежными квартирами могут быть изменены без согласия собственников иных квартир, если такое изменение не повлечет за собой изменения границ соседних квартир, а также границ и размера общего имущества.
Если же реконструкция, переустройство и перепланировка квартир невозможны без присоединения к ним части общего имущества, то необходимо получить на это согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в доме.
Основными обязанностями общего собрания являются:
1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома;
2) принятие решений о строительстве хозяйственных построек;
3) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом;
4) принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;
5) выбор способа управления многоквартирным домом и т. д.
Собственники квартир обязаны проводить ежегодное общее собрание. Сроки и порядок его проведения устанавливаются внеочередным общим собранием. Как правило, все общие собрания считаются внеочередными, они могут быть созваны по инициативе любого собственника, который обязан сообщить остальным собственникам о его проведении не позднее чем за десять дней.
Решения общего собрания принимаются большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в собрании, и оформляются протоколами.
Собственнику квартир предоставлено право обжаловать в судебном порядке решение, принятое общим собранием, если он не принимал участия в собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Срок подачи такого заявления составляет шесть месяцев со дня, когда заявитель узнал или должен был узнать о принятом решении.
Решения общего собрания могут приниматься без проведения собрания путем проведения заочного голосования, т. е. передачи по адресу, указанному в сообщении о проведении общего собрания, письменного решения по вопросам, поставленным на голосование.
