Ольга Тимофеева
Жилищное право
Понятие, виды и классификация жилищных фондов
Жилищный фонд – совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ.
В состав жилищного фонда в соответствии с ЖК РФ вошли жилые помещения, которые пригодны для проживания в них и удовлетворяют потребность населения в жилье.
Категории жилых помещений:
1) частный жилищный фонд – фонд, находящийся в собственности граждан (индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, в домах товариществ индивидуальных владельцев квартир, квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных законодательством);
2) государственный жилищный фонд также классифицируется на два вида. Первый представляет собой совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и второй – жилые помещения, принадлежащие на праве собственности субъектам РФ (жилищный фонд субъектов РФ);
3) муниципальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям (муниципальным предприятиям, ведомствам, учреждениям).
В зависимости от целей использования:
1. Жилищный фонд социального использования – предоставляемые гражданам по договорам социального найма жилые помещения. В социальный найм возможно предоставлять жилые помещения, которые входят в государственный и муниципальный жилищные фонды.
2. Специализированный жилищный фонд – формируется из государственного и муниципального жилищных фондов.
К жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся:
а) служебные жилые помещения;
б) жилые помещения в общежитиях;
в) жилые помещения маневренного фонда;
г) жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;
д) жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;
е) жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;
ж) жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.
3. Индивидуальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений частного жилищного фонда (частные жилые дома, приватизированные квартиры, квартиры в ЖСК с выплаченной стоимостью и т. д.).
4. Жилищный фонд коммерческого использования – жилые помещения, используемые собственниками для проживания граждан на условиях возмездного пользования.
Учет жилищного фонда
Государственный учет жилищного фонда предусматривает проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую.
Государственному учету подлежат:
1) жилые дома;
2) специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.);
3) квартиры;
4) служебные жилые помещения;
5) иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.
Государственный учет жилищного фонда в Российской Федерации включает в себя:
1) технический (оперативный) учет – осуществляется независимо от принадлежности жилищного фонда по единой для Российской Федерации системе учета путем проведения технической инвентаризации и регистрации документов об обязанностях правообладателей по содержанию жилых строений и жилых помещений;
2) официальный статистический учет – осуществляется Государственным комитетом РФ по статистике и его территориальными органами на основе обобщения форм федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом, представленных организациями технической инвентаризации;
3) бухгалтерский учет – производится в соответствии с Федеральным законом от 21 ноября 1996 г. № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» и иными нормативными правовыми актами.
Эксплуатация, обслуживание и ремонт жилищного фонда
Эксплуатация, управление, техническое обслуживание жилых домов представляют собой комплекс взаимосвязанных организационных и технических мероприятий, направленных на обеспечение сохранности объектов недвижимости, сохранение их функционального назначения. Эта система должна быть направлена на предупреждение их преждевременного износа и обеспечение надежного функционирования.
Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Цели обслуживания и эксплуатации:
1) обеспечение сохранности жилищного фонда всех форм собственности;
2) проведение единой технической политики в жилищной сфере, обеспечивающей выполнение требований действующих нормативов по содержанию и ремонту жилых домов, их конструктивных элементов и инженерных систем, а также придомовых территорий;
3) обеспечение выполнения установленных нормативов по содержанию и ремонту собственниками жилищного фонда или уполномоченными управляющими и организациями различных организационно-правовых форм, занятых обслуживанием жилищного фонда.
Наниматели, арендаторы и собственники жилых помещений обязаны:
1) использовать жилые помещения, а также подсобные помещения и оборудование без ущемления жилищных, иных прав и свобод других граждан;
2) бережно относиться к жилищному фонду и земельным участкам, необходимым для использования жилищного фонда, а также использовать его без ущерба для других лиц;
3) выполнять предусмотренные законодательством санитарно-гигиенические, экологические, архитектурно-градостроительные, противопожарные и эксплуатационные требования;
4) своевременно производить оплату жилья, коммунальных услуг.
Жилищно-эксплуатационные организации обеспечивают сохранность жилищного фонда и надлежащее его использование, высокий уровень обслуживания граждан, а также контролируют соблюдение гражданами правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории.
Смена правового статуса помещений
Перевод помещений
Любое помещение (жилое и нежилое) – объект недвижимости, входящий в состав зданий и сооружений.
Жилое помещение в первую очередь предназначено для проживания граждан.
Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством (согласно ст. 288 ГК РФ), с учетом соблюдения требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности Российской Федерации (согласно ст. 22 ЖК РФ).
Изменение функционального назначения помещения, перевод его из группы жилых помещений в группу нежилых влечет изменение его правового статуса и правовых последствий. Например, в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации.
Основания для изменения функционального назначения помещения:
1) исключение из жилищного фонда домов и помещений, непригодных для проживания граждан;
2) признание целесообразности изменения функционального назначения переводимых помещений по инициативе собственника.
Требования, которые должны быть соблюдены при переводе жилого помещения в нежилое:
1) в помещение должен быть доступ без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям;
2) переводимое помещение не должно быть частью жилого помещения, не должно использоваться собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;
3) право собственности на переводимое помещение не должно быть обременено правами третьих лиц;
4) в многоквартирном доме перевод допускается на первом этаже или на более высоких этажах здания, если одновременно переводятся в нежилой фонд или являются нежилыми помещения, расположенные на этажах здания непосредственно под переводимыми. При этом обязательно устройство отдельного входа в нежилой фонд здания и обеспечение отсутствия доступа в жилой фонд здания посетителям и посторонним лицам.
Требования, которые должны быть соблюдены при переводе нежилого помещения в жилое:
1) переводимое нежилое помещение должно соответствовать установленным требованиям (быть пригодным для проживания, т. е. не находиться в ветхом или аварийном состоянии, а также в нем не должно присутствовать вредное воздействие факторов среды обитания);
2) должна иметься возможность обеспечить соответствие такого помещения требованиям, которые содержатся в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу;
3) право собственности на переводимое помещение не должно быть обременено правами третьих лиц (аренда, залог, ипотека и т. д.).
При наличии одного из трех оснований перевод нежилого помещения в жилое не допускается.
Отказ в переводе жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое допускается в случае:
1) если заявитель не представил документы из перечня обязательных документов (ч. 2 ст. 23 ЖК РФ);
2) указанные документы представлены в ненадлежащий орган;
3) если заявителем не соблюдены условия и требования ст. 22 ЖК РФ, являющиеся основаниями для соответствующего перевода помещения;
4) наличия несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
Переустройство и перепланировка жилых помещений
Переустройство жилого помещения – установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования.
Оно может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин и пр.
Перепланировка жилого помещения – изменение его конфигурации. Она может включать в себя перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.
Для выполнения переустройства, перепланировки, иных работ необходимы:
1) проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения, подготовленный и оформленный в установленном порядке;
2) перечень работ, указанных в документе, содержащем решение органа местного самоуправления.
По окончании работ по перепланировке, переустройству, иных ремонтных работ составляется акт приемочной комиссии, которая формируется органом, осуществляющим перевод помещений (орган местного самоуправления).
И перепланировка, и переустройство требуют внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Переустройство и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются.
Переустройство и перепланировку жилых помещений допускается производить только после получения соответствующих документов в установленном законодательством Российской Федерации порядке.
Если перепланировка или переустройство жилого помещения уже проведены без выполнения предусмотренных ЖК РФ действий, они являются самовольными и не могут быть оформлены «задним числом».
Лицо, самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение в нарушение норм ЖК РФ, несет предусмотренную законодательством ответственность (ст. 7.21 КоАП РФ).
Право собственности на жилые помещения
Права и обязанности собственников жилых помещений
Гражданин – собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.
Собственники жилых помещений обязаны:
1) поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним;
2) соблюдать права и законные интересы соседей;
3) выполнять правила пользования жилыми помещениями;
4) соблюдать правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Неисполнение данных обязанностей соответствует термину «бесхозяйственное обращение с жильем». Последствием этого является предупреждение, вынесенное органом местного самоуправления собственнику и содержащее предписание об устранении выявленных нарушений.