Юлия Дубинина
Адвокат для дилетантов
© Юлия Дубинина
© Вячеслав Аксенов
© ООО «Издательство АСТ»
* * *
От автора
Уважаемые читатели, дорогие друзья!
Когда три года назад я начала вести аккаунт в Instagram, то не могла себе представить, насколько часто люди теряются в обычных жизненных ситуациях.
Подписчики задавали вопросы, я отвечала постами, и за три года к блогу присоединилось больше 400 тыс. человек! Я безмерно благодарна читателям за доверие.
Благодарна за доверие и вам!
Если вы держите в руках эту книгу, значит, в вашей жизни были случаи, когда вам не хватало совета юриста. Я рада, что вы выбрали книгу «Гид по праву». Я писала для Вас! В книге нет ни грамма воды, нет сложных юридических терминов. На страницах книги я излагаю так, как рассказывала бы лучшей подруге, спросившей совета. Вы избавлены от скучной теории и пространных размышлений.
Самый ценный ресурс – это время, и я старалась сделать так, чтобы вы не тратили много времени, а получили пошаговую инструкцию.
Особое внимание я уделила проблемам в сфере в ЖКХ, вопросам семейного и трудового законодательства.
Мы будем много говорить о правах потребителя и ваших отношениях с банками. В книге вы найдете ответы на вопросы: как сэкономить на коммунальных платежах, как взыскать и – главное – получить алименты, где искать неофициальный доход бывшего супруга. Как сэкономить на ипотеке? Что делать, если из интернет-магазина вы получили некачественную вещь и как приобрести автомобиль, чтобы не остаться без машины и без денег?
По каждой из этих тем можно написать целую книгу. Только вряд ли у людей есть время читать эти книги. Гораздо эффективнее на вопрос: «Как отказаться от навязанной в банке страховки» услышать ответ, что нужно обратиться с заявлением в страховую компанию в течение 14 дней со дня заключения договора. Книга, которую вы держите в руках, поможет быстро ориентироваться в жизненных ситуациях и разрешать их с пользой.
Книга состоит из 9 разделов.
ЖКХ
В разделе ЖКХ освещены вопросы экономии на коммунальных платежах: как снизить расходы и добиться от управляющей организации исполнения обязанностей.
Семейное право
В разделе семейного права большое внимание уделено брачному договору, разводу и алиментам. Вы узнаете, как не прибегая к помощи частного детектива, доказать, что бывший муж получает больше, чем указано в справке у судебных приставов, и увеличить размер алиментов, и как заставить приставов лучше работать.
Трудовое право
В разделе трудового права вы найдете ответы на вопросы о серых зарплатах и неофициальном трудоустройстве, о том, что делать, когда работодатель не предоставляет отпуск или заставляет писать заявление об увольнении.
Банки
В разделе, посвященном банкам, мы обсудим ипотечные договоры и банковские страховки. Поговорим о кредитных историях, об организациях, куда можно эффективно пожаловаться на банк и некорректное поведение коллекторов.
Человек попадает в полицию
Раздел о том, как себя вести, если человек или его родственник попадает в полицию. Эта тема родилась спонтанно и, надеюсь, вам не пригодится, но предупрежден – значит, вооружен.
Автомобильное право
В разделе с этим кодовым названием вы узнаете, как вести себя в случае ДТП, как правильно заполнить Европротокол, чтобы страховая компания заплатила вам, а не вы ей, и еще много полезного для автомобилиста.
Права потребителя
Этот раздел будет полезен всем без исключения. Каждый день мы покупаем товары и получаем услуги. Что делать, если интернет-магазин прислал некачественный товар? Если в кафе вас пытались накормить просроченными продуктами или в химчистке испортили любимое платье? Обо всем этом и многом другом вы узнаете в разделе, посвященном защите прав потребителя.
Правила и порядок обращения в суд
В этом разделе вы найдете краткую, но очень полезную инструкцию по обращению в суд.
Медиация
Обязательно его прочтите – это альтернативный способ урегулирования споров, который поможет вам сэкономить время, нервы и деньги на судебных заседаниях.
Надеюсь, эта книга станет добрым советчиком и настоящим помощником в разных жизненных ситуациях.
Если вы не нашли в ней ответов на свои вопросы, добро пожаловать в мой блог @insta_advokat. Правовой клуб по адресу www.club-pravo.ru, где наша команда из 20 специалистов в разных отраслях права поможет разобраться в любой ситуации!
Раздел 1
ЖКХ
Кто думает, что ЖКХ – это неравная борьба управляющей компании и собственника?
Первые воруют средства, которые вторые заплатили, а миссия собственников – жалобами, угрозами и скандалами добиться установки лавочки у подъезда?
Интернет пестрит советами куда пожаловаться на управляющие организации, а также информацией про 101 способ мошенничества управляющей компании.
Давайте обсудим, как исправить положение.
Чтобы было проще понять, представим себе некую Светлану Владимировну, которая живет в квартире общей площадью 56 кв.м. в многоэтажном доме.
Обслуживает дом нашей героини, предположим, OOO «ЖКХ-Гарант».
Каждый месяц она получает квитанцию об оплате, которая состоит из:
1. Содержания жилья:
– осмотр и текущий ремонт помещений общего пользования;
– уборка придомовой территории и помещений общего пользования;
– утилизация мусора;
– услуги по управлению бюджетом;
– общедомовые нужды по электроэнергии;
– общедомовые нужды по водоснабжению;
– доп. услуги (консьерж, и т. д.).
2. Коммунальных услуг:
– вода горячая и холодная;
– отопление;
– газ;
– электричество.
3. Капитального ремонта.
Предположим, что наша героиня оплачивает следующие суммы по квитанции (берем условные суммы, чтобы было проще разобраться):
Содержание жилого помещения: по тарифу 20 руб. за кв. метр: 50*20=1000 руб.
Эти деньги платятся управляющей компании, из которых:
– 700 руб. уходит на содержание и управление МКД (многоквартирным домом);
– 15 руб. холодное водоснабжение общего имущества МКД (ОДН) это вода, которой моют подъезды;
– 40 руб. – горячее водоснабжение ОДН (тоже для уборки);
– 45 руб. – электроэнергия ОДН (освещение подъезда и лифты);
– 200 руб. – вывоз мусора.
Коммунальные услуги (индивидуальное потребление)
Эти деньги через счет управляющей организации идут ресурсосбытовым компаниям, тем, кто поставляет газ, свет, воду, тепло.
– 2000 руб. – отопление;
– 1000 руб. – горячая вода;
– 100 руб. – холодная вода;
– 300 руб. – газ;
– 500 руб. – электроэнергия;
– 200 руб. – водоотведение.
– 500 – капитальный ремонт.
Итого: 5 500 руб. в месяц.
Немало за квартиру в 50 метров, согласитесь?
А что взамен?
Подъезды в доме уже 10 лет не красили, окна фанерой заколочены, лавочек нет.
Даже гостей пригласить стыдно. Злится наша героиня на управляющую компанию, которая получает каждый месяц по 5 000 тысяч и не давится, а подъезд покрасить не на что.
А спросишь УК, так они расскажут про многомиллионные долги из-за неплательщиков, потому что ресурсосбытовым компаниям ровным счетом наплевать, кто за квартиру платил, а кто нет.
Откуда берутся долги?
Собственники не оплачивают вовремя потребленные услуги.
Например, поставила энергосбытовая компания электричества на 2 млн. в месяц и хочет 2 млн. рублей получить. Из 2 млн. рублей потребители внесли только 1 млн 500 тыс., энергосбытовую компанию это не волнует.
Есть у управляющей компании 500 тыс, которые она собрала на содержание жилья – пусть ими и расплачивается.
Расходы на услуги банка.
Собрала управляющая компания с дома 5 млн. руб. на оплату тепла, а банк из этой суммы вычел от 1 % до 3 % за перевод денег, следовательно, за будет перечислено не 5 млн. рублей, а 4 950 000, а 50 000 руб. УК будет должна.
Именно поэтому многие управляющие компании в результате банкротятся.
Единственные деньги, которыми может распоряжаться УК, это деньги, внесенные собственниками на содержание жилья (лавочки, ремонт подъезда, вывоз мусора и т. д.) – те самые 700 руб.
Посчитаем их.
700 руб. – 20 % НДС = 560 руб.
Фонд оплаты труда работникам УК с учетом налогов – не меньше, чем 300 руб. с квартиры.
Итого на содержание жилья из денег, которые заплатила по квитанции Светлана Владимировна остается 260 руб.
Это не мало, тем более, что у некоторых собственников квартира бо́льшей площади, а значит и платят они больше.
Но ведь и не 1 000 руб., как считает Светлана Владимировна.
Теперь, когда мы примерно представляем доходы и расходы, давайте разберемся, как сделать так, чтобы дом был в порядке, выясним, за что мы переплачиваем, и как этого избежать.
Но для начала я призываю вас не бороться с управляющими организациями, а начать с ними сотрудничать.
Как это сделать? Активно участвовать в жизни дома, присутствовать на собраниях, контролировать расходы.
А еще я расскажу, где можно сэкономить и как не дать себя обмануть.
Общедомовые нужды
Начнем с общедомовых нужд (ОДН), т. к. это самая скользкая тема в плане оплаты. Общее имущество дома (лифты, чердаки, подвалы) нужно отапливать, убирать, освещать, и делается это за счет собственников квартир.
Регионы устанавливают нормативы потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды, и, если норматив не превышен, то ОДН оплачивают собственники пропорционально площади квартиры. Если превышен, то разницу оплачивает управляющая организация.
Рассчитывают ОДН так:
1. Снимают показания общедомового счетчика.
2. Суммируют показания всех индивидуальных счетчиков.
3. Вычитают из общих показаний индивидуальные и находят разницу.
4. Разницу делят на всех жильцов.
Если разница меньше норматива, ее оплачивают жильцы.
Если больше, то жильцы платят до норматива, а все, что свыше, оплачивает УО.
Что это значит?
Допустим, энергосбытовая компания поставила электроэнергии по общедомовому счетчику в месяц на 3 000 000 руб. Эта сумма должна соответствовать показаниям индивидуальных счетчиков со всех квартир. Но кто-то из жильцов забыл или не успел передать показания, и в энергосбытовую компанию поступили данные по энергопотреблению на сумму в 2 500 000.
Разница в 500 000 руб. будет считаться общедомовым расходом и разделится между всеми жильцами.
Если норматив ОДН составляет, к примеру, 450 000 руб., то 50 000 руб. из 500 000 руб. доплатит управляющая организация, но 450 000 руб. все равно разделят между собственниками. Нормативы утверждаются регионами и зависят от типа дома.
Например, для многоэтажного дома с лифтом норматив будет выше, а для пятиэтажки ниже.
Конечно, собственник имеет право ознакомиться с показаниями общедомовых счетчиков и узнать расчет по нормативу, но этого недостаточно.
Как вы уже знаете, разницу между общедомовыми счетчиками и показаниями индивидуальных счетчиков составляют не только расходы на освещение в подъезде или работу лифтов. Это еще и потребленная электроэнергия соседей, которые не передали показания своего счетчика.
Еще раз для примера:
Представим, что соседи Светланы Владимировны, люди необязательные и до 10-го числа показания счетчиков в энергосбытовую компанию не сообщили.
Таких необязательных в доме 20 человек.
Девятого числа энергосбытовая организация присылает представителя для снятия показаний общедомового счетчика, вычитает из них переданные показания, а разницу распределяет между всеми как ОДН.
Если разница не превысит норматив, то она полностью будет распределена между всеми жильцами, если превысит, то все, что сверх норматива, доплатит управляющая организация.
Но долг у соседей все равно образуется, даже несмотря на то, что весь дом скинулся и за них заплатил.
Вопрос на засыпку, когда они его погасят, то кто-то вам вернет деньги?
Пока вы думаете, давайте прикинем, как свести ОДН к ничтожным суммам?
Снижаем расход на ОДН на примере электроэнергии, она самая дорогая. Надо:
– установить в подъезде датчики движения, энергосберегающие лампочки;
– установить в доме общедомовой счетчик, иначе потребление ОДН будет рассчитываться по нормативу, независимо от наличия датчиков движения;
– следить, чтобы все вовремя подавали показания индивидуальных счетчиков. Даже не платили, а именно подавали. Если показания будут переданы, то включить задолженность в ОДН энергосбытовая компания не сможет.
Облегчить можно заключив дополнительный договор с управляющей организацией, которая за отдельную плату (допустим, 1–1,5 руб. с метра площади квартиры – а это от 50 до 100 руб. в месяц с квартиры) будет централизованно собирать показания индивидуальных счетчиков со всех жильцов и подавать о них сведения в энергосбытовую компанию.
Для этого нужно составить протокол, что собственники доверяют УК подавать от их имени сведения и направить его в РСО. В противном случае, даже при желании контролировать расходы вы кроме общедомового счетчика, ничего не увидите. Вы не узнаете, сколько и какие показания переданы собственниками по приборам индивидуального учета, не сможете посчитать разницу, и вам останется лишь утешать себя, что свыше норматива с вас никто ничего не взыщет. Но до норматива будете добивать исправно.
Высшим пилотажем, конечно, будет установка счетчиков в каждом подъезде на освещение и лифты, но даже если вы воплотите мои рекомендации по контролю и экономии, то ваш ОДН снизится очень существенно. Аналогично можно поступить с горячей и холодной водой, отоплением.
Перекладывание долгов на добропорядочных плательщиков по потерям и незаконному подключению предусмотрено Постановлением Правительства РФ от 16 апреля 2013 г. № 344, поэтому возмущаться бесполезно.
Прямые договоры с ресурсосбытовой организацией
Теперь разберемся с заключением прямых договоров собственников помещений с РСО (ресурсосбытовой организацией). Раньше собственники получали квитанции, в которой были сведения на оплату света, газа, тепла, воды и содержание жилья. Они оплачивали коммунальные платежи УК, а те рассчитывались с поставщиками. Но такая ситуация не радовала ни УК ни РСО.
УК неудобно, т. к. из-за недоплат, она – вечный должник перед всеми РСО, плюс они отвечают перед собственниками за качество услуг, которые по сути и не оказывают.
РСО не нуждается в посреднике, который задерживает оплату, они не могут взыскать задолженность непосредственно с потребителя, так как между ними не заключен договор.
С апреля 2018 года в соответствии со ст. 157.2 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в МКД могут заключать прямые договоры с РСО, что устраивает всех, кроме, пожалуй самих собственников.
Минусы прямого договора:
Когда за качество коммунальных услуг отвечает управляющая организация, к ней можно предъявить претензии, а она уже будет разбирается с поставщиками ресурсов.
Например, в отопительный период батареи еле теплые. Собственник может обратиться с претензией в УК и потребовать перерасчет за недопоставленное тепло.
Если у него прямой договор с ТЭС, то и обращаться он должен в ТЭС.
Но ТЭС отвечает только за температуру на выходе, поэтому ей ничего не мешает скзать, что на выходе температура соответствует норме, а теплопотери происходят в домовой системе отопления, которая относится к общедомовому имуществу.
Доказывание качества услуг сведется к таким сложностям, что проще купить обогреватель, чем разбираться, на каком этапе возникли теплопотери.
Аналогично с жалобами на ржавую воду («У нас все нормально, это у вас трубы ржавые», – скажет управляющий водоканала).
Плюсы:
1. Прозрачность оплат.
УК будет собирать деньги лишь на содержание жилья, не оплачивая из них коммунальные услуги за неплательщиков, а значит жить станет чище и комфортнее.
2. Отключение или приостановка коммунальных поставок должникам.
Если УК редко практиковала отключение от света\газа\воды неплательщиков и распределяла их долги в качестве ОДН, то РСО вправе после предупреждения приостановить подачу неоплаченных, если это не нарушит права соседей (п. 121 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утв. Постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354).
К должникам же будут предъявляться иски о неуплате. Раньше иски РСО предъявляла к управляющим организациям и списывала задолженность по судебному решению с их счета, соответственно, это были деньги добросовестных плательщиков.
Как перейти на прямые договоры
Переходить на прямые договоры или нет, решает общее собрание собственников, которые нужно посещать. Только так вы сможете участвовать в жизни дома и контролировать расходы и оказанные услуги.
Чтобы заключить прямой договор, необходимо принять решение на общем собрании собственников, а протокол собрания передать в (ФЗ 3.04. 2018 г. № 59-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации».
Договор считается заключенным с даты принятия решения, и в течение не более 3 месяцев должен состояться переход (подп. 1 п. 7 ст. 157.2 ЖК РФ).
По инициативе управляющей компании это сделать невозможно, а вот ресурсоснабжающая организация может без вашего согласия на них перевести в следующем случае.
Когда УК имеет перед РСО задолженность сроком 2 или более месяцев, поставщик ресурсов вправе обратиться в суд с иском о расторжении договора с управляющей компанией.
Собственников об этом уведомляют письменно.
Через 30 дней после уведомления прямой договор между РСО и каждым собственником помещения в МНД будет считаться заключенным (подп. 2 п. 7 ст. 157.2 ЖК РФ).