Юлия Леликова
Как открыть пекарню-кондитерскую. В ресторане и без него
Открываем предприятие
Когда бизнес-план составлен, инвестиции найдены, приходит время организационных вопросов. Для их решения у вас обязательно должна быть маршрутная карта с четко намеченными промежуточными целями. Вы можете составить ее самостоятельно или воспользоваться приведенной ниже схемой (рис. 2). Мне кажется, что она логична и поможет избежать многих ошибок в процессе запуска.
Рис. 2. Основные этапы при запуске производства
Как видно из схемы, все решает место. Оно определяет потребителя с его платежеспособностью. Опираясь на понимание вкусовых предпочтений клиента, его возраст, пол и достаток, мы можем составить интересный и востребованный ассортимент, подобрать под него оборудование, которое продиктует свои строгие требования на проведение ремонтных работ. Заняться поиском квалифицированного персонала, организовать работу предприятия в тестовом режиме, выявить и устранить недостатки и только после этого открыть двери для посетителей. Теперь остановимся подробнее на каждом этапе.
Выбираем помещение
Успех любого розничного бизнеса базируется на трех китах: место, место и еще раз место, и если ошибиться с его выбором, то любые усилия и бесконечные денежные инвестиции ни к чему хорошему не приведут. В конце концов не придумали пока волшебной палочки, по одному взмаху которой переносилось бы помещение со всем ремонтом, оборудованием и пекарями в более проходное место.
Немного о том, как приходят в нашу бизнес-жизнь помещения. Есть два варианта. Первый – оно вам досталось по наследству, высвободилось из-под другого бизнеса или вы его «прихватизировали» в лихие 90-е. Минус этого варианта: вы можете сколько угодно мечтать и строить планы по чудо-пекарне, но, если результат оценки трафика и функциональности места докажет выгодность открытия цеха по пошиву пуховиков, вам придется смириться. Здесь главное – уметь трезво оценить помещение, без лишних эмоций. В конце концов его всегда можно сдать или продать. Второй вариант – поиск помещения под определенный формат. Ведь сначала идет концепция, а потом помещение. В любом случае оба варианта объединяют анализ и оценка трафика.
Методика оценки трафика
Уж чего-чего, а методик оценки трафика существует предостаточно. Одни советуют отталкиваться от конкурентов, другие – подробно изучить клиента и его платежеспособность, а третьи – провести анализ на потребность. В этой книге я хочу предложить свой вариант, который был неоднократно мной опробован и показал хорошие результаты. Если вы открываете пекарню в спальном микрорайоне, мой совет прост – определите как минимум две, а лучше три потенциальные точки. Как показывает практика, найти с первого раза идеальное по всем характеристикам помещение для аренды крайне сложно. Плюс анализ двух-трех точек подразумевает сравнение, что необходимо для полноценной картины. Итак, у нас есть две точки. Самое время отметить их на карте микрорайона (будет достаточно обычной распечатки из интернета). Далее следуйте строго по пунктам:
1. Вокруг точки очерчиваем область в 500 м, так называемый ближний радиус, его жители являются вашими потенциальными клиентами. Им не составит большого труда дойти до вашей пекарни – вы находитесь в зоне их шаговой доступности.
2. Очерчиваем второй радиус в 1,5 км – средний. Вашими клиентами, по статистике, станут только 35 % его жителей. Причина – долгий путь. Решение – наличие уникального предложения, которое будет подталкивать клиентов на поход к вам, а также организация доставки по микрорайону.
3. Очерчиваем третий радиус в 5 км – дальний. Всего 2–5 % клиентов. Его жители преодолеют столь долгий путь только в том случае, если ваше предложение будет выгодно отличаться на фоне конкурентов. И, скорее всего, их покупки будут носить разовый или спонтанный характер. Например, заказные торты с хорошим дизайном и по доступной цене как вариант дополнительной услуги могут послужить хорошей приманкой.
4. Считаем количество жителей, проживающих в малом радиусе. Для этого заходим на сайт Министерства жилищно-коммунального хозяйства http://dom.mingkh.ru, вбиваем адреса всех домов в ближнем радиусе, выписываем количество квартир. Именно квартир, а не зарегистрированных. Использование данных о регистрации не позволяет получить репрезентативную выборку, да и покупка в 98 % случаев совершается на семью, то есть на квартиру.
5. Считаем среднюю суточную норму потребления хлеба и хлебобулочных изделий из расчета 235 г на человека. Умножаем количество квартир на 235 г, затем данные умножаем на 2 (среднее количество проживающих в квартире). Получившийся результат ответит на вопрос, какова потребность в хлебе и хлебобулочных изделиях потребителей, проживающих в ближнем радиусе, в сутки.
6. Теперь необходимо оценить, какую долю в процентах из этой потребности вы можете перекрыть. Для этого определите вашу производительность (объем изделий, выпускаемых оборудованием за смену в 12 часов). Если это значение в пределах 15–20 %, добро пожаловать в бизнес. Если же больше, то выбранное место не является густонаселенным, его выбирать не рекомендуется.
7. Вернемся к карте, отметим на ней школы и гимназии. Заходим на сайт образовательного учреждения и выписываем количество учащихся – из них 65 % также могут стать вашими потенциальными клиентами при наличии интересного для них ассортимента. Дело в том, что для детей от 12 лет и старше важно совершить покупку где угодно, только не в школьной столовой. Психологи это называют становлением личности, а маркетологи относят учащихся к потенциальным покупателям сосисок в тесте, мини-пицц, бутербродов и хот-догов.
8. Рисуем на карте дорожки, протоптанные тропинки, по которым передвигаются жители. Если их маршруты лежат за, в стороне или через клумбу от здания, в котором вы планируете открыть пекарню, то приготовьтесь потерять 45 % трафика. Золотое правило: пешеходы ходят проторенными дорожками, и изменить их маршрут – это из области фантастики (сколько бы ни сажал клумбы и кусты Горзеленхозстрой на пути пешеходов, через пару недель проторенная тропинка появляется снова).
9. Ищем конкурентов и отмечаем их на карте. Конкуренты в нашем случае – это не только частные пекарни, но и крупные сети, которые предлагают покупателям хлебопекарную продукцию. Нам необходимы основательная информация относительно ассортимента, понимание их сегмента, ценовой категории и целевой аудитории. Посчитайте количество посетителей, которые заходят к конкурентам в течение дня. Лучшие дни для подсчета – понедельник, пятница и суббота.
10. Считаем трафик около потенциальной точки. Для этого также в течение дня, в потенциальные часы работы будущей пекарни, считаем количество прохожих. Лучшими днями для подсчета также остаются понедельник, пятница и суббота. Старайтесь разделять аудиторию во время подсчета по возрастной категории (12+; 25+; 35+; 55+) и по гендерному признаку (мужчина/женщина). Сравните ваш трафик с трафиком у конкурентов.
11. Оцените платежеспособность жителей микрорайона.
Если вы открываете пекарню в центре города, в непосредственной близости от офисов и бизнес-центров, то методы подсчета останутся прежними. Единственное изменение: вместо жилых домов нужно будет определить наполняемость офисных центров (сколько помещений сдано, а сколько свободно). Важную роль также сыграет фактор непосредственной близости к метро или другим транспортным путям, если мы говорим про открытие пекарни в регионе.
Избегайте формального и поверхностного отношения к бизнес-плану. Обратите внимание, но какую сторону улицы подает солнце. Если в часы пик тенек но противоположной стороне улицы, то и большая часть трофика будет проходить по теневой стороне. Перенаправить их к вам, но солнышко, будет сложно.
На что стоит обратить внимание при выборе помещения?
1. Назначение помещения.
Оно должно отвечать условиям выбранной вами концепции.
2. Возможности помещения.
В первую очередь мощность оборудования. Для работы небольшой частной пекарни необходимо минимум 60 кВт. Если помещение не располагает энергоресурсами, вы можете их подключить за дополнительную плату. Однако это решение потребует нескольких месяцев согласований, поэтому, прежде чем подписать договор аренды, несколько раз все обдумайте и просчитайте. Не забывайте также и про два отдельных входа в помещение (один – для посетителей, второй – для персонала и подвоза сырья).
3. Состояние коммуникаций.
Оцените вентиляцию, водоснабжение, канализацию, систему отопления.
4. Состояние помещения.
Необходимость реконструкции здания, количество перепланировок, объем черновых ремонтных работ для приведения помещения в соответствие с техническими условиями.
5. Прилегающая территория.
Наличие удобного подъезда для грузового транспорта, состояние входной группы. Не забывайте про искусственное освещение. Согласно ГОСТу Р 50762-2007 «Услуги общественного питания. Классификация предприятий общественного питания» территория предприятия должна иметь искусственное освещение в вечернее время.
6. Подъезд и парковка.
Для большинства спальных районов, как и для центра города, тесно заставленного машинами, наличие парковки – весомое преимущество.
7. Градостроительный план.
Планируется ли капитальная реконструкция здания, его снос или строительство нового торгового центра в непосредственной близости.
Каких помещений стоит избегать для открытия пекарни?
• Помещений с плохим наследством. Бывшие рестораны, кафе и пекарни притягательны по многим причинам, налицо явная экономия в средствах и сроках открытия. Поинтересуйтесь у арендодателя, почему съехал предыдущий арендатор. Возможно, причиной стала неудачная локация помещения.
Если при вашей пекарне будет располагаться кафе и в нем подразумевается продажа алкоголя, проверьте соседей. Одним из условий выдачи алкогольной лицензии является запрет на размещение в непосредственной близости с образовательными и медицинскими учреждениями. Ложе салон красоты с лицензией на медицинские услуги может стать неприятным соседом.
• Помещений на втором этаже и выше. По данным статистики, такие помещения теряют до 50 % трафика. Не любит клиент совершать лишних движений, тем более подниматься по лестнице.
• Помещений в жилых домах. Вам придется получать согласие от жильцов дома на любое свое решение, будь то размещение вывески или прокладка вентиляции. Поэтому готовьтесь ремонтировать детскую площадку, красить лавочки и делать ремонт в подъезде, чтобы получить заветные одобрения. Кроме того, нужно обеспечить повышенную шумоизоляцию.
При выборе помещения по ценовому фактору исходите из правила: затраты на аренду помещения не должны превышать 6 % планируемой прибыли.
• Помещений в подвале и цокольном этаже. Они теряют до 30 % трафика.
• Помещений с низкими потолками. Они вызывают у клиента чувство дискомфорта.
• Помещений в непосредственной близости с парком или прудом. Это не для пекарни. Хотя, подселив уточек в пруд, вы сможете отлично продавать батоны. Мамы с малышами с удовольствием покормят птиц вашим хлебушком.
Обязательно торгуйтесь с арендодателем. Больше аргументов и никаких эмоций. Приведите примеры иных помещений за меньшую сумму, расскажите об условиях, которые дают другие арендодатели и которые вы хотели бы видеть в данном случае.
Заключаем договор аренды
Правильно составленный договор аренды – это в первую очередь ваша страховка от нерадивого арендодателя. К сожалению, за свою практику чего я только не видела и каких только глупостей не читала в подобных договорах. Странно, но в большинстве случаев при их подписании мои клиенты меньше всего читали условия, окрыленные идеей открытия пекарни, они уже пекли булочки на арендуемых площадях. И надо отдать должное опытным арендодателям – этой эйфорией они активно пользовались. Поэтому при подписании договора аренды всегда необходимо иметь холодную голову и обязательно (!) опытного юриста рядом, дабы не допустить ошибок, которые впоследствии могут стать для вашего бизнеса роковыми. Если же в компании нет своего юриста, то наймите.
У меня нет юридического образования, чтобы подробно написать на эту тему, но есть желание дать практические рекомендации по составлению договоров аренды. Переговорив с матерыми юристами, специализирующимися в этой области, вот какие советы я предлагаю:
1. Прежде чем заключить договор, проверьте арендодателя и его право на недвижимость. Будет обидно, если вы сделаете ремонт, закупите оборудование, а арендодатель не окажется собственником помещения либо помещение находится под залогом. Проверить право на помещение можно в Росреестре, заказав выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП), либо на сайте Росреестра. Проверить арендодателя можно на сайте www.egrul.nalog.ru. Для этого нужно знать его идентификационный номер налогоплательщика (ИНН). Вы сможете получить информацию о том, как давно было зарегистрировано юридическое лицо, кто учредители, а главное, не начата ли процедура ликвидации компании. Не лишним будет проверить наличие судебных разбирательств в отношении арендодателя.
2. Арендодатель может не быть собственником помещения, но тогда уже надо заключать договор субаренды и вы будете выступать в качестве субарендатора. В данном случае немаловажно получить от арендодателя согласие на предоставление права на субаренду и копию его договора с арендодателем. Следует знать, что условия договора субаренды не должны противоречить пунктам и нормам договора аренды. Вы должны помнить, что договор субаренды действует в рамках договора аренды. И если срок аренды два года, а субаренды – три, то вы лишитесь помещения ровно через два года, так как в случае прекращения действия договора аренды автоматически аннулируется договор субаренды.
3. Заранее определитесь со сроком действия договора. Заключайте договор минимум на 5 лет и с преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок. Напомню, что регистрация договора происходит в территориальном органе Росреестра.
Часто арендодатель настаивает на заключении договора аренды на 11 месяцев, оперируя тем, что подобный договор не нуждается в регистрации и затратах на ее осуществление. Повод задуматься. Отказ от сдачи помещения на долгий срок говорит о том, что арендодателю нужна возможность прекращения договора, изменения его условий и повышения арендной ставки. Согласитесь, когда вы начнете работу, вложитесь в ремонт и раскрутку своей точки, а через 11 месяцев срок договора закончится, то новые условия, выставленные арендодателем, могут показаться непосильными и встанет вопрос о переезде.
4. Укажите, для каких целей будет использоваться помещение. В нашем случае под организацию предприятия общественного питания с производством хлебопекарной и кондитерской продукции и, как вариант, под деятельность магазина розничной торговли (если вы планируете отпекать и продавать на одной точке).
5. Не лишним будет добавить в договор пункт о «надлежащем состоянии помещения», чтобы потом не исправлять ошибки за свой счет. Например, «арендодатель обязан обеспечивать надлежащее энерго-, газо-, водоснабжение, отопление, водоотведение в помещении, телефонную связь и другие виды коммуникаций».
6. Обязательно укажите в договоре количество кВт, которые арендодатель резервирует для нужд арендатора из имеющихся у него выделенных электрических мощностей. Напомню, для пекарских нужд необходимо минимум 60 кВт.
7. Обратите внимание на тарифы за коммунальные услуги. Часто хитрые арендодатели выставляют плату по внутренним ценам, которые в разы могут отличаться от тарифов генерирующих компаний.
8. Застрахуйте себя от посещений представителей арендодателя и хождений по пекарскому цеху в несоответствующем виде. Думаю, вам мало понравится, если сантехник арендодателя будет ходить по цеху в грязных ботинках и верхней одежде, когда вы активно заботитесь о соблюдении СанПиН. Например, «арендатор обязан обеспечить доступ специалистов арендодателя при соблюдении ими СанПиН 42-123-5774-91 в помещение для технического обслуживания инженерных сетей и коммуникаций, связанного с общей эксплуатацией здания, не нарушающего нормальный ход деятельности арендатора».
9. Определите порядок и сроки взимания арендной платы. Если вам предоставлены арендные каникулы, укажите их в договоре.
10. Определите очередь погашения задолженности перед арендодателем. Например, в первую очередь – оплата пени, штрафов, неустойки, взыскиваемых в рамках настоящего договора; во вторую очередь – оплата задолженности по арендной плате; в третью очередь – оплата по иным основаниям.
11. Определите график и порядок допуска вас и ваших сотрудников в помещение.
12. Если арендодатель также обещает парковочные места, то закрепите это обещание в договоре (сколько мест, в какое время, за дополнительную плату или нет).
13. Укажите порядок размещения вывески и других рекламных конструкций на здании.
И помните: договор аренды – это не «игра в перетягивание каната», а взаимовыгодное сотрудничество, и его условия должны защищать позиции обеих сторон.