Антон Слипченко
Семейное право в историях
8. Как поделить ипотечную квартиру с материнским капиталом?
На консультации девушка: семейная ипотека, материнский капитал, развод с мужем. Три вопроса в одном:
– Что делать, чтобы было все как мне нравится?
Я привык к таким вопросам, их надо переформатировать:
– А что именно Вы хотите?
– Я хочу, чтобы у нас с бывшим мужем не было совместной собственности.
Здесь всего три варианта.
Первые два: Выкупить долю у мужа или продать свою долю ему. Поскольку речь идет об ипотеке, то это следует оформить нотариальным соглашением о разделе имущества. Сделка закончится после погашения ипотеки.
Третий вариант – продать квартиру уже сейчас, загасить долг перед банком и разделить деньги с мужем. Но предварительно решить вопрос с наделением детей долями. Вопрос решается с органом опеки.
Здесь тоже два варианта:
Первый – наделить детей долями до продажи и получить согласие органа опеки на продажу детских долей. Требуется согласие банка-залогодержателя или решение суда.
Второй – получить согласие органа опеки на изменение объекта наделения долями детей. Сам такого согласия ни разу не видел, но говорят такое есть.
– А если муж не согласен?
Тогда все просто. Через суд выделяете доли детям, оставшиеся доли делите с мужем. И все. Дальше смотрим первые три варианта.
Во всей этой ситуации, самое главное, это получить согласие второго супруга.
Если согласия нет, то теоретически вопрос можно решить через суд. Как вариант, разделить недвижимость на две. Выдел в натуре. После погашения ипотеки.
Но в большинстве случаев выдел в натуре невозможен, тогда опять есть два варианта:
1. Заставить продать бывшего супруга свою долю.
У суда нет права заставлять собственника продавать свою долю за исключением, если доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества. Соответствуете Вы этим условиям?
2. Заставить бывшего супруга выкупить Вашу долю.
Только есть один большой минус. Заставить то Вы его заставите, а вот есть ли у него деньги, чтобы отдать их Вам, это большой вопрос!
В итоге, суд право Вашей собственности на долю прекратит, а взамен Вы получите исполнительный лист, где ответчик будет всего лишь Вам должен. А отдаст он Вам долг или нет, это тот самый большой вопрос.
9. Как из конфликта извлечь пользу?
С точки зрения конфликтологии правильно построенный конфликт это двигатель развития отношений. А вот как эти отношения будут развиваться зависит уже от участников.
Конфликт возникает, когда пересекаются интересы. Каждый хочет получить что-то свое. Как он будет решен? Кто-то будет спорить до хрипоты, доказывая свою правоту. Кто-то найдет компромиссное решение. А кто-то найдет дополнительный ресурс и возможности.
Вы уже поняли, что конфликт может быть конструктивным, а может и деструктивным. Вам какой больше нравятся?
Две тетки на остановке спорят и не могут поделить лавочку. Запас взаимных оскорблений даже не начал иссякать. Пока ругались, пропустили несколько автобусов.
Два брата делят наследство, оба хотят жить в унаследованной квартире. Оба понимают, что это невозможно и решают квартиру всё-таки продать, а деньги поделить.
Муж с женой разводятся. Супруга отказывается от раздела семейного бизнеса, так как ничего в нем не понимает, а муж назначает ей ежемесячные выплаты с прибыли.
У должника нет средств рассчитаться с кредитором. Он отдает кредитору часть доли в своем бизнесе и дополнительно получает от него финансирование деятельности уже совместной компании.
Чувствуете разницу? Во всех случаях имеет место конфликт, но в некоторых конфликт заканчивается выгодой, причем для всех участников.
О том, что извлечете из своего конфликта Вы, будет во многом зависеть от того, что стоит у истоков конфликта.
Если там эмоции, обида, месть, то позитивного результата не будет. Накал эмоций будет раскаляться до тех пор, пока стороны не устанут. Дальше вражда перейдет в холодную стадию. В любой момент может разгореться вновь, но сотрудничества здесь уже не будет. Хуже того, эмоции одного подпитывают эмоции другого. Взаимозависимая система.
Если в эмоциональном конфликте присутствует материальный интерес, то эмоции просто не дадут этот интерес извлечь. Они станут причиной деструктивного результата. Помните фразу? «Дело принципа!» Это означает, что эмоции принципиально важны, ради этого стороны готовы пожертвовать материальным результатом.
Но стоит кому-то одному отказаться от эмоций, так появляется возможность договариваться.
Решите, чего хотите Вы. Потешить свое самолюбие от ощущения своей правоты и получить кайф от оскорблений или найти выход с обоюдной выгодой? Если первое, то я не знаю что посоветовать. Если второе, то есть пару полезных мыслей.
Первое. Откажитесь от обвинений и обид. Не связывайте с ними свои предложения партнеру.
Второе. Сформулируйте для себя минимум три допустимых, желаемых результата. Сначала наиболее желаемый. Следом средне допустимый. И наконец, крайний, но все еще приемлемый для Вас вариант.
Для каждого варианта ответьте на вопрос: «Почему оппонент должен на нем согласиться» И заметьте, этот вопрос не про Ваш интерес, а про интерес партнера. Заметили, что появились и предложения и разумная аргументация?
Третье. Договоритесь с оппонентом о разговоре, в котором не будете никто никого обвинять и оправдываться. Оценка ситуации должна проводиться только по критерию выгодно/невыгодно.
Четвертое. Начните обсуждать предложения.
Если с первого раза не получилось, Вы скатились во взаимные претензии – остановитесь, сделайте паузу, остыньте и повторите второй этап.
Повторите третий и четвертый.
Рано или поздно вы договоритесь.
Моя жизнь состоит из конфликтов. В конфликтах я работаю. Все самые достойные и конструктивные результаты получались только по этой схеме.
Надеюсь, что теперь Вы стали понимать природу конфликта чуть лучше, а значит в вашем арсенале успешной жизни появился хороший инструмент.
10. Защита имущества родственника
Наши родственники владеют имуществом, а мы рассчитываем в далеком будущем получить это имущество в наследство. Это значит, что сохранность имущества от недобросовестных людей становится нашей заботой.
Часто слышу истории, где мошенник обманул старика и завладел его квартирой. А ведь можно было обезопасить. Хочу предложить способ, не сильно сложный, но эффективный.
Забрать у старика паспорт не всегда удобно, да и пожилой родственник не всегда захочет его отдать. Да и паспорт при желании всегда можно получить новый.
Можно поставить вопрос о недееспособности родственника. Но есть ли для этого основания? Да и такое ограничение не панацея, ибо в Росреестре при оформлении сделки таких сведений не будет, а значит сделка пройдет регистрацию. И разворачивать ее – та еще задача.
А если… Дать такому родственнику деньги в долг, лет так на пятьдесят, и в качестве обеспечения обязательства оформить залог этого имущества (ипотека).
С момента регистрации обременения оборот этой недвижимости будет ограничен. Переоформить право собственности, будь то дарение или купля продажа, уже не получится. А значит, задача решена.
Есть, конечно, недостатки способа в виде мнимости, но ведь говорить всем подряд об истинных задачах сделки необязательно.
Осталось решить вопрос с другими наследниками. Это важно, поскольку в случае ухода родственника из жизни обязательство (заем) перейдет к ним. И здесь все уже будет зависеть от Вас и вашей честности.
11. У каждого свой брак
Вот Вы зачем вступили в брак? Создать семью? А ваша вторая половинка? Вы уверены?
Лена и Саша. Их линии судьбы в какой-то момент пересеклись на графике жизни. В этой точке они пришли в ЗАГС, обменялись кольцами и начали вести совместное хозяйство. Семья.
Такие разные линии судьбы.
Лена – благополучные родители, все планомерно, школа, бантики, институт. Хорошая работа. Первый брак не сложился, так бывает. Нет, он был идеальным, родился ребенок. Но очень часто уходят лучшие. Остались вдвоем. Семья это не только мама с ребенком, это еще и мужчина в доме. Кто-то же должен гвозди в стену забивать. Вот и Лена не оставила мечту семью свою создать, да так, чтобы до старости. Вот Александра встретила.
Саша рос без отца. Тот исчез где-то в начале школы. Парень помнит только бесконечные суды, споры об алиментах, жалобы матери. Мать пила. В конце концов и ее лишили родительских прав. Довоспитывала уже бабка. Создавать семью повзрослевший Александр даже и не думал. Перебивался случайными заработками, все, что получал, тратил на красивую жизнь. Каких-либо сложных планов на жизнь не имел. Жена в его понимании это работающая женщина и обязательно заботливая домохозяйка. Этакая мамочка. Лена – лучший кандидат.
Сложности начались после ЗАГСа.
– Лена, давай твою квартиру продадим, сделаем первоначальный взнос, купим в ипотеку квартиру побольше. Там второй ребенок родится, мат. капитал вложим.
– Какая ипотека, ты толком нигде не работаешь, вон сколько кредитов твоих гасим, между прочим, с моей зарплаты, а брал ты их исключительно для себя.
После той ссоры мужчина первый раз ушел. Обиделся. Лена все поняла и приняла. Помирились. Погасили кредиты мужа. Сделали ремонт в старом доме свекрови. Хоть и лишенная прав, а всё-таки мать мужа.
Лена взяла в кредит автомобиль, правда муж его разбил. Попал в ДТП. Теперь девушка со своей зарплаты платит этот кредит. И жили на эту же зарплату. А Саша якобы копил на новую квартиру. Часто ругались, чуть-что – муж собирал вещи и уходил из дома. Снова мирились. А тут девушка узнала, что тех денег, что якобы копил муж, просто нет. А есть новый автомобиль, оформленный на маму. Как же так, копили на первоначальный взнос на новую совместную квартиру, а теперь – вот.
Снова возник разговор о продаже Лениной квартиры. Теперь он звучал чуть ли не как ультиматум. Девушка уже понимала, что дальше семьи не будет и продать квартиру, это значит остаться одной с ребенком на улице.
Мужа выгнала. Я рассказал как лучше развестись. Посчитали что там по кредитам. Выходили мелочи, из-за которых совсем не хочется судиться. Пока разговаривали, пришли к одной мыли.
Оба хотели одного, семью. Только понимание семьи у каждого было разным. Вот и я подумал, а что если как сесть, да разобраться за день до свадьбы – а что, собственно, ждет от семьи второй супруг. Интересно, есть ли такие специалисты, которые помогут это сделать? Отзовитесь, нам есть о чем поговорить.
12. По-другому?
Пару лет назад разговаривал с родителями молодой девушки.
Дочь – наркоманка у обеспеченных родителей. Стоял старый как мир вопрос – что делать? Тогда мы не нашли общий язык. Они хотели простого родительского счастья и благополучного ребенка, а я им рассказал процесс ограничения дееспособности наркомана, либо блокировки распоряжения имуществом. С точки зрения закона я видел проблему так.
Я не знаю, как лечить эту болезнь. Наркомания, алкоголизм – это болезни-следствия. Причины, как правило, в самом человеке. Не научился жить, находить смысл в жизни. В окончательной стадии болезни человек просто откровенно начинает себя убивать. Поверьте, я знаю, о чем говорю. Это страшно своей безысходностью и еще больше – беспомощностью.
Забегу вперед. Девочка умерла. Точнее, погибла. Ее убили такие же наркоманы, убили из-за денег. Еще раньше умерла ее бабушка и оставила любимой внучке наследство. Небольшую, недорогую, но квартиру. Ее так удобно заложить ростовщику в обмен на деньги. А на деньги купить дозу. Девочке хватило денег на несколько больших доз. За эти дозы ее и убили. Товарищи по шприцу. Убийц поймали и осудили.
Пока шел суд, умер отец. Осталась мать. По сути, молодая женщина с потухшим взглядом. Но смысл жить есть. Младший сын, надо ради него.
Еще остался тот самый ростовщик, который требует те самые деньги с предусмотренными процентами. Пытается забрать квартиру.
Деньги он свои получит. Конечно не столько, сколько требует, но достаточно. Квартира будет продана, кому она в этой семье сейчас нужна? Надеюсь, мальчишка сделает выводы.
Это я сильно забежал вперед. Вернемся к двухлетнему разговору.
– Антон Владимирович, скажите, насколько законно будет силой удержать ребенка в лечебнице? У нас бабушка оставила на дочь завещание, мы боимся, что если девочка продолжит, то потеряет в итоге квартиру.
Вы понимаете? Ребята хотели ее лечить, чтобы она не потеряла квартиру.
Как лечить наркомана я не знаю. Принудительно запирать в каком-то неофициальном частном учреждении сомнительная законность. А вот ограничить ее дееспособность, лишить возможности распоряжаться имуществом – теоретически это можно было сделать. Пришлось бы дать огласку, обратиться в суд. Желательно поставить девочку на учет, признать ее наркозависимой. На крайний случай, бабушке рассказать правду и отговорить от завещания. Можно…
Мое предложение напугало родителей.
– Ты с ума сошел, мы испортим девочке жизнь!
Трудно спорить с родителями о детях. Я не стал настаивать. Зато на своих требованиях теперь настаивает тот самый ростовщик. А могло бы быть все по-другому.
Могу я сказать, что послушай они меня, трагедии бы и не было? Нет, не могу. И не буду. Неисповедимы пути. Но скажу одно. Займись они тогда блокировкой самой возможности продать либо заложить имущество, сейчас бы все было немного по другому.
13. Это не то, что вы подумали
Подумал – не говори!
Сказал – не подписывай!
Подписал – не удивляйся!
В праве, простите за тавтологию, есть правило – все написанное толкуется буквально.
Передо мной сидит взрослый сорокалетний мужчина. Инженер на заводе. Хочет отменить договор дарения. Он подарил свою квартиру посторонней женщине. Даже не любовнице.
– Зачем подарил?
– Она сказала, что это временно. Я занял в долг миллион рублей, а она сказала, чтобы не заморачиваться с обеспечением займа, давай сделаем дарение.
Представляете? Мне жалко мужчину по-человечески. Он отдал тот занятый миллион, а его теперь выселяют из квартиры. Конечно он подал заявление в полицию, но в договоре дарения стоит именно его подпись и написано, что он безвозмездно передает в собственность…
Я бы не стал говорить об этом, если бы такое встретил в первый раз.
Люди сталкиваются со сложными юридическими конструкциями, не понимая их природу до конца, с удовольствием соглашаются на предложенный вариант все упростить.
Одни покупают квартиру за полцены, остальную стоимость оформляют как бы за улучшения. Зачем? О вреде подобных сделок я писал не раз.
Сегодня один мужчина рассказывал в суде при разделе общего имущества, что квартиру в далеком две тысячи одиннадцатом году они поменяли на дом с родителями жены. Только оформили все это как две сделки дарения.
Теперь квартиру он поделить не сможет, так как это лично полученная в дар собственность супруги, а дом они подарили. Мужчина лично дал нотариальное согласие на дарение.
Знаете, в каких случаях отменяется дарение?
1. Если одаряемый совершил покушение или причинил телесные повреждения на жизнь дарителя либо члена его семьи.
2. Если одаряемый начал уничтожать подарок, при этом даритель должен доказать личную ценность этого подарка.
3. В случае банкротства дарителя по требованию кредитора.
Перечень для отмены дарения исчерпывающий.
Заметьте, про обманы при договоренности и прочие причины нет ни слова.
Есть, конечно, еще недействительность мнимых и притворных сделок, но это год исковой давности. Еще пойди и докажи это в суде.
В первом случае заем был одной сделкой, а дарение другой. Связь между ними доказать почти нереально. Конечно будет подан иск о применении последствий ничтожности притворной сделки. Но это лотерея, в которой фемида с завязанными глазами будет крутить барабан. Кто здесь выиграет – большой вопрос.
14. Время – лучший адвокат
Самый лучший рецепт, который может выписать доктор, это расслабиться и ничего не делать. А может?
За окном стоит счастливый, спокойный 2017 год. Напротив меня сидит Татьяна и рассказывает про свою непростую жизнь.
Она вступила во второй брак. Готовятся к переезду за границу. Ребенку от первого брака пять лет. Рассматривает вариант лишить отца родительских прав. Отец исправно платит алименты, но совершенно не хочет общаться с ребенком. Ребенок тоже не горит желанием. Готова отказаться от алиментов. Лишение родительских прав считает необходимым для смены фамилии ребенку и свободного переезда.
Честно говоря, так себе затея. Где здесь про защиту прав ребенка? Так я и сказал девушке, что перспективы особой нет. Для девушки вопрос не стоял остро, просто требовал обсуждения. Фамилию можно не менять, а выезд ребенка на данной стадии не представлял особой сложности. Отец был не против и сделал доверенность.
Таня уехала, я остался решать ее материальные задачи бизнеса, который она не хотела прекращать. Прошло пять лет. Бизнес прекратился, Татьяна окончательно перебралась в Европу. Остался вопрос со сменой фамилии.
У первого мужа родился ребенок. Его супруга решила уменьшить алименты на первого ребенка и подала иск на установление алиментов на своего. Татьяну привлекли третьим лицом, начался суд. В суде я и встретился с первым мужем своего клиента. У нас было готово предложение. Алименты в обмен на смену фамилии и доверенность на ребенка по первому требованию матери, либо иное согласие относительно судьбы ребенка.
Вообще, закон не предусматривает отказ от алиментов в чистом виде. Любое соглашение с такой формулировкой предмета будет ничтожным.
Но все можно обойти, как и в нашем случае. Не потребовалось даже письменного оформления. Договорились о нижеследующем:
Татьяна забирает исполнительный лист от приставов и каждые три месяца высылает мужчине документ, согласно которому она получила текущие алименты. Мужчина дает согласия на все действия с ребенком и по первому требованию мамы высылает необходимые документы.
Татьяна не сможет предъявить долг за прошлый период свыше трех месяцев, так как от нее есть расписка.
С моей точки зрения, это не самая сильная договоренность, ее может любой нарушить. Но стороны заинтересованы в этом балансе, не нуждаются друг в друге и взаимные требования легко выполнимы. Значит нарушать баланс нет причин. Надеюсь так и получится.
О чем я хочу сказать. Иногда лучше ничего не делать, чем делать непонятно что. Представьте, если бы начался суд о родительских правах? Результат не определен, претензии озвучены, их становится мало и стороны начинают придумывать новые дополнительно. Копятся обиды и превращаются в принципы. Принципы – враги логики, а значит деструктивны. Каково бы было положение сторон сейчас неизвестно.
15. Жалко родственников
На консультации бабушка с вопросом “что делать?”. Отец бьёт внука. Бьёт часто, за все, что ему кажется проступком. Мать, дочь бабушки, молчит, не вмешивается. Бабушка показывает фото, где у десятилетнего мальчишки с затравленным взглядом ссадина на щеке. Мальчик сознался бабушке, что его избил отец за то, что мальчик прогуливал школу.
Я считаю в этой истории все преступники, кроме ребенка. Ребенок жертва. А отец, мама, бабушка – преступники.
Представляете, взрослый мужик за любой проступок, бьёт своего ребенка? Дети рождены для того, чтобы совершать проступки. Они просто обязаны это делать. Для того, чтобы не совершать их во взрослом возрасте. А здесь чуть что – и физическое наказание. Что будет с психикой такого ребенка?
А что с психикой папы? Человек, калечащий свое потомство, просто ненормален. Таких надо изолировать. А мама? На ее глазах ломают, калечат ребенка, а она молчит и позволяет это творить. Она соучастник преступления.
Бабушка. Она укрывает преступников, это даже не форма соучастия, это самостоятельный состав преступления. Я так и объяснил бабуле.
– Как же быть, сынок, ведь если я расскажу об этом в полиции, ребенка заберут из семьи.
Наверняка заберут. И в нашем случае этого надо добиваться. А отца и мать привлекать к ответственности.
Ребенок прогуливает школу. Это значит, что в этой школе настолько все у мальчика плохо, что между школой и побоями отца он выбирает побои. Такого ребенка надо спасать. Спасать от этой школы, от этих родителей.
Я предлагаю бабушке план.
1. Обратиться в полицию, добиться расследования побоев.
2. Обратиться в орган опеки с вопросом об ограничении родительских прав и об оформлении временной опеки.
3. Забрать ребенка к себе.
4. Начать работать с психотерапевтом.
5. Поменять школу.
Сложно представить результат. Бабушка не была похожа на человека, способного на сильные поступки ради внука. Она боялась конфликта с зятем, с дочерью, с полицией. Но я уверен, что если мальчика оставить в такой семье, то в будущем может случиться беда. Кстати, помните школьных стрелков? Кажется, тоже были проблемы в школе и семье?
Возможно даже интернат – это шанс для мальчишки. Я понимаю, что такое интернат. Избивающий за все отец намного хуже.
То, что бабушка всё-таки нашла силы и пришла, хотя бы ко мне, это уже хорошо. Надеюсь, что я ее убедил, что все это очень серьезно. Она спросила адрес районного ПДН и органа опеки. Я рассказал, как туда добраться на маршрутке. Возможно, она вернется составлять исковое заявление об ограничении родительских прав. Или не вернется.
Сомнений в правоте советов у меня нет. Раз она подняла этот вопрос, значит ребенок в опасности. С этим надо разбираться уже за пределами семьи. Но мне интересна другая точка зрения – может она есть у Вас? Поделитесь?