Сергей Юрьевич Гусаков
Взыскание задолженности с юридических лиц
В таком случае имущественным правом, на которое может быть обращено взыскание по исполнительному производству, является право получения денежных средств по агентскому договору.
Анализ сложившейся на текущий момент правоприменительной, в том числе судебной практики позволяет сделать вывод том, что позиция органов судебной власти по вопросу применения данной меры уже состоялась и достаточно устойчива.
Расчетные центры, с которыми управляющие компании заключают договоры, действуют на основании Федерального закона от 03.06.2009 №103-ФЗ «О деятельности по приему платежей физических лиц, осуществляемой платежными агентами». Согласно ч. 1 ст. 3 названного федерального закона под деятельностью по приему платежей физических лиц признается прием платежным агентом от плательщика денежных средств, направленных на исполнение денежных обязательств перед поставщиком по оплате товаров (работ, услуг), в том числе внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации, а также осуществление платежным агентом последующих расчетов с поставщиком.
Таким образом, в цепочке правоотношений между управляющей компанией и физическими лицами расчетные центры действуют на основании агентского договора, правовое регулирование которого осуществляется нормами гл. 52 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно ч. 1 ст. 1005 ГК Российской Федерации по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.
По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.
Денежные средства, как объект гражданского права, вещь (ст. 128, 140 ГК Российской Федерации), выплачиваемые агенту населением за жилое помещение и коммунальные услуги, поступают в его владение независимо от того, действует ли он в отношениях с потребителями коммунальных услуг от своего имени или от имени принципала.
В свою очередь, на правоотношения между управляющей компанией (принципалом) и расчетным центром (агентом) распространяются как специальные нормы об агентском договоре (гл. 52 ГК РФ), так и общие нормы об обязательствах (разд. III ГК РФ).
Таким образом, поскольку денежные средства от населения поступают в непосредственное владение агента (расчетного центра) у принципала (управляющей компании) в силу ч. 1 ст. 307 ГК РФ возникает имущественное право – право требования на получение денежных средств с агента.
Из изложенного следует, что денежные средства, получаемые управляющей компанией по агентскому договору с расчетным центром, имеют природу дебиторской задолженности. Указанные денежные средства не обладают правовой природой средств должника, находящихся у третьих лиц для обращения взыскания на которые в соответствии со ст. 77 Закона об исполнительном производстве требуется судебный акт. Такой судебный акт не требуется, взыскание на указанное имущественное право обращается непосредственно на основании постановления судебного пристава – исполнителя (Апелляционное определение Верховного суда Республики Коми от 21.12.2015 по делу № 33а-7164/2015, Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 27.02.2017 № Ф06-17791/2017 по делу № А12-36319/2016).
Статьёй 75 Закона об исполнительном производстве определен перечень имущественных прав должника, на которые может быть обращено взыскание. При этом указанный перечень не является исчерпывающим, что следует из п. 7 ч. 1 указанной статьи, предусматривающей возможность обращения взыскания на иные принадлежащие должнику имущественные права. Наличие специальных норм не исключает возможности обращения взыскания на иные имущественные права должника, в том числе на право получения текущих платежей по действующему договору, что прямо предусмотрено п. 3 ч. 3 ст. 68 и ст. 75 Закона об исполнительном производстве42.
Частью 2.1 ст. 75 Закона об исполнительном производстве прямо предусмотрена возможность обращения взыскания на принадлежащее должнику право получения денежных средств.
Названной нормой также определено, что обращение взыскания на принадлежащее должнику право получения денежных средств в этом случае производится в порядке, установленном ст. 76 Закона об исполнительном производстве для обращения взыскания на дебиторскую задолженность.
При этом из системного толкования норм, содержащихся в ст. 68, 75, 76, 80 Закона, усматривается, что меры принудительного исполнения применяются в отношении имущества должника и принадлежащих ему имущественных прав в отношении третьих лиц, которые возникают в соответствии с предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации основаниями.
Вынесение судебным приставом – исполнителем постановления об обращении взыскания на имущественное право – право получения денежных средств по договору в целом не изменяет и не прекращает действия условий заключенной сделки, за исключением условия о получателе денежных средств. Из буквального смысла положений ст. 76 Закона об исполнительном производстве следует, что обращение взыскания на дебиторскую задолженность не влечет изменения объема и содержания обязанностей дебитора по сравнению с тем, как они определены в договоре, заключенном с должником, в связи с которым возникла дебиторская задолженность. Изменения касаются исполнения обязательства, имея ввиду, что с момента применения принудительной меры оно осуществляется не должнику, а иной стороне, определенной в ходе исполнительного производства (Определение Верховного Суда РФ от 12.09.2017 № 309-КГ17-8952 по делу № А60-22377/2016).
Изложенное позволяет сделать вывод о том, что:
–денежные средства, собираемые агентом (расчетным центром) аккумулируются у данного юридического лица и первоначально находятся в его непосредственном владении;
–следовательно, принципал (управляющая компания) обладает не денежными средствами, как таковыми, а правом требования к агенту на получение собранных с населения денежных средств, то есть имущественным правом;
–имущественное право, которое возникает из агентского договора, обладает правовой природой дебиторской задолженности, на которую возможно обратить взыскание в рамках исполнительного производства на основании постановления судебного пристава – исполнителя.
Окончательная позиция по данному вопросу сложилась после вынесения Верховным Судом РФ определения от 06.11.2015 по делу № 301-ЭС15-6372, А31-4495/2014. В данном определении Верховный Суд РФ однозначно определил свою правовую позицию по данной мере принудительного исполнения.
В частности судом разъяснено, что в целях надлежащего исполнения возбужденного исполнительного производства статьей 68 Закона об исполнительном производстве предусмотрены меры принудительного исполнения, совершаемые судебным приставом-исполнителем в целях получения с должника имущества, в том числе денежных средств, подлежащего взысканию по исполнительному документу. Одной из таких мер в соответствии с п. 3 ч. 3 ст. 68 Закона является обращение взыскания на имущественные права должника, в том числе на право получения платежей по исполнительному производству, в котором он выступает в качестве взыскателя, на право получения платежей по найму, аренде, а также на предусмотренные в этом пункте исключительные права, принадлежащие должнику. Указанные положения закона направлены на расширение мер принудительного исполнения судебных актов, в том числе за счет имущественных прав должника.
При принятии постановления об обращении взыскания на имущественные права должника – право получения денежных средств по агентскому договору, заключенному с расчетным центром, судебный пристав-исполнитель обоснованно руководствуется ч. 3 ст. 68 Закона об исполнительном производстве, принимая во внимание возможность поступления денежных средств от ответчика на счета управляющей компании по указанному договору.
В последующем положения названного определения и изложенная в нём позиция вошли в Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 за 2016 год (утверждённый Президиумом Верховного Суда РФ 13.04.2016).
В названном документе судом высшей инстанции чётко обозначено, что само по себе принятие судебным приставом-исполнителем постановления об обращении взыскания на имущественное право управляющей организации на получение денежных средств, поступающих от собственников помещений платежному агенту, не противоречит действующему законодательству.
Анализ сложившейся правоприменительной и судебной практики по данному вопросу позволяет определить следующую структуру резолютивной части постановления судебного пристава – исполнителя об обращении взыскания на право требования по агентскому договору:
I. В постановлении об обращении взыскания на право требования денежных средств по агентскому договору судебный пристав – исполнитель запрещает расчётному центру (агенту) осуществлять перечисление собранных денежных средств в пользу управляющей организации – принципала (независимо от формы расчетов: наличными денежными средствами или в безналичной форме43).
II. Взыскание на имущественное право – право требования денежных средств по агентскому договору, с учётом положений ч. 1 ст. 70 Закона об исполнительном производстве, может быть обращено на 100% денежных средств, подлежащих перечислению в распоряжение управляющей компании.
Однако, следует подчеркнуть, что речь идёт именно о тех денежных средствах, которые составляют имущественную выгоду предприятия (то есть исключает денежные средства, подлежащие выплате за поставленные ресурсы и т.д.).
В постановлении судебный пристав – исполнитель обязывает агента (расчетный центр) перечислять взысканные денежные средства на депозитный счет структурного подразделения территориального органа ФССП России, в котором ведётся соответствующее исполнительное производство.
III. Обращение взыскания на причитающиеся денежные средства по агентскому договору в размере 100% не могут касаться денежных средств, которые не подлежат перечислению в пользу управляющей компании, а именно:
–денежных средств, перечисляемых ресурсоснабжающим организациям за поставленные энергоресурсы
–и денежных средств, подлежащих оставлению за собой агентом (расчётным центром) в качестве платы за оказываемые услуги по агентскому договору (ст. 1006 ГК РФ)44.
Так, рассматривая жалобу на постановление судебного пристава – исполнителя об обращении взыскания на имущественное право в виде права получения управляющей компанией денежных средств по агентскому договору, заключенному с расчетным центром, Верховный Суд РФ в определении от 12.09.2017 № 309-КГ17-8952 по делу № А60-22377/2016 соглашаясь с судами нижестоящих инстанций отметил, что в нарушение требований действующего законодательства оспариваемым постановлением предусмотрено исполнение требований по исполнительному документу за счет денежных средств, собранных с населения и подлежащих перечислению на расчетные счета поставщиков коммунальных услуг и иных третьих лиц, а также вознаграждения агента, т.е. за счет средств, не принадлежащих должнику.
В другом случае суд, оценивая объём и назначение денежных средств, подлежащих перечислению по постановлению судебного пристава – исполнителя об обращении взыскания на имущественное право по агентскому договору указал, что «…учитывая формулировку предмета агентского договора и буквального толкования его условий, а также текста постановления судебного пристава-исполнителя, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что из постановления следует фактическое намерение удовлетворить требования взыскателя за счет 70% всех поступивших должнику денежных средств. При этом взыскание может быть обращено только на право получения денежных средств, подлежащих перечислению со счета агента на счет принципала (должника), а не на все средства, фактически собранные с населения. Оспариваемым постановлением предусмотрено незаконное исполнение требований, обращенных к должнику не за счет принадлежащих ему денежных средств, а за счет средств, собранных с населения и подлежащих перечислению на расчетные счета поставщиков коммунальных услуг и иных третьих лиц (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 16.06.2016 № Ф09-6012/16 по делу № А50-23131/201545).
В соответствии со ст. 154 Жилищного кодекса Российской Федерации структура платежей собственников жилых помещений включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме и плату за коммунальные услуги (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение).
Денежные средства, аккумулируемые на отдельном расчетном счете агента за счет средств населения, предназначенные для перечисления ресурсоснабжающим и обслуживающим организациям, не могут быть признаны имуществом должника, на которое в соответствии с законодательством об исполнительном производстве может быть обращено взыскание. Указанные денежные средства не являются денежными средствами должника и имеют целевое назначение – оплату оказанных ресурсоснабжающими организациями жилищно-коммунальных услуг и услуг по управлению жилым фондом, а также выплату вознаграждения агенту по агентскому договору.
IV. В постановлении судебный пристав – исполнитель устанавливает запрет сторонам – расчетному центру и управляющей компании, на изменение любых условий заключённого между ними агентского договора, в том числе на прекращение агентского договора в связи с отказом одной из сторон от его исполнения (абз. 2 ст. 1010 ГК РФ).
V. В целях осуществления контроля за правильностью и полнотою перечисления собранных с населения денежных средств за содержание жилого помещения и оказанные жилищно – коммунальные услуги в постановлении об обращении взыскания на имущественное право судебный пристав – исполнитель возлагает на расчетный центр обязанность ежемесячно (еженедельно, ежедневно) предоставлять отчетные документы, подтверждающие:
–сумму денежных средств, полученных от населения за отчетный период;
–сумму денежных средств, перечисленных ресурсоснабжающим организациям;
–сумму денежных средств, удержанных в качестве вознаграждения по агентскому договору;
–сумму денежных средств, перечисленных на депозитный счет структурного подразделения территориального органа ФССП России.
VI. Также в постановлении об обращении взыскания на имущественное право судебный пристав – исполнитель предупреждает организацию – расчетный центр и руководителя (директора) указанной организации об административной ответственности, предусмотренной ч. 3 ст. 17.14 КоАП РФ и уголовной ответственности по ст. 315 УК РФ за неисполнение или ненадлежащее (несвоевременное) исполнение данного постановления.
Так, на исполнении в Кировском районном отделе судебных приставов г. Волгограда находилось исполнительное производство о взыскании денежных средств с ООО УК «Наш дом Кировский». В ходе совершения исполнительных действий судебным приставом – исполнителем установлено, что между должником – организацией и расчетным центром ООО «Центр коммунального обслуживания «МВЦ ЖКХ и ТЭК» заключен агентский договор.
06.04.2017 в рамках данного исполнительного производства судебным приставом – исполнителем вынесено постановление об обращении взыскания на имущественное право, которое направлено для исполнения в расчетный центр.
Однако расчетным центром данное постановление в установленном порядке не исполнено.
В связи с чем, судебным приставом – исполнителем составлен протокол об административном правонарушении по ч. 3 ст. 17.14 КоАП Российской Федерации, на основании которого постановлением начальника отдела – старшего судебного пристава от 21.07.2017 расчетному центру ООО «Центр коммунального обслуживания «МВЦ ЖКХ и ТЭК» назначено административное наказание в виде штрафа в размере 50 000 руб.
ООО «Центр коммунального обслуживания «МВЦ ЖКХ и ТЭК» обратилось в суд с заявлением о признании данного постановления незаконным.
Решением Кировского районного суда г. Волгограда от 05.09.2017 по делу №12-205/2017 заявление расчетного центра оставлено без удовлетворения, а постановление по делу об административном правонарушении – без изменения.
Аналогичную позицию в решении от 24.10.2017 по делу №07р-937/2017 выразил Волгоградский областной суд, проверяя законность вынесенного судебного акта и постановления старшего судебного пристава.
При этом, с учётом положений ч. 3 ст. 2.1 КоАП РФ о том, что назначение административного наказания юридическому лицу не освобождает от административной ответственности за данное правонарушение виновное физическое лицо, к административной ответственности за неисполнение постановления об обращении взыскания на имущественное право должен привлекаться не только расчетный центр (агент по договору), но и руководитель (директор) расчетного центра как должностное лицо (ст. 2.4 КоАП РФ), отдающее незаконные указания (распоряжения) о неисполнении (ненадлежащем исполнении) постановления судебного пристава – исполнителя.
Иной реквизитный состав постановления должен соответствовать общим требованиям, предусмотренным ст. 14 Закона об исполнительном производстве.
Постановление судебного пристава-исполнителя об обращении взыскания на имущественное право требования по агентскому договору подлежит исполнению в срок, указанный в постановлении, и может быть обжаловано в порядке подчиненности вышестоящему должностному лицу службы судебных приставов или оспорено в суде (образец постановления приведен в приложении).
6. Одним из самых распространенных видов сделок, по которой лицо не являющееся собственником приобретает имущественные права в отношении чужой вещи, является договор аренды.
Аренда имущества является одной из разновидностей обязательств, возникающих из договора.
Согласно ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Суть права на аренду имущества (как имущественного права), возникающая из гражданско-правового договора, а также его экономическая основа проявляются в том, что лицо, не являющееся собственником имущества, приобретает право на определенное время владеть и пользоваться имуществом, принадлежащим иному лицу.
Именно сама возможность обладать имуществом, которое не принадлежит лицу на праве собственности, а также возможность, в силу указанного обладания извлекать пользу из данного имущества (от владения данным имуществом) и позволяет относить право на аренду имущества к оборотоспособым имущественным правам, которые могут быть, в том числе, объектами обращения взыскания.
Таким образом, фактически объектом обращения взыскания выступает право заменить арендатора в арендном обязательстве с переходом ко вновь вступающему участнику договорного отношения всех прав и обязанностей прежней стороны по договору.
Различая право на аренду как вид имущества, на которое может быть обращено взыскание, в ряде случаев законодатель, обозначая данную разновидность прав, использует термин «право аренды» (например, ч. 10 ст. 89 Закона об исполнительном производстве). Данная терминология фигурирует и во многих других нормативных актах46.
Вместе с тем, законодательство об исполнительном производстве, как и гражданское законодательство, регулирующее собственно имущественные (в том числе, обязательственные) правоотношения, не различает и не даёт определения понятия такого имущества (имущественного права) как «право аренды».
В российском законодательстве аренда, как таковая, определяется через двустороннее договорное обязательственное правоотношение возникающее из договора (п. 1 ст. 154, ст. 606 ГК РФ). В силу этого арендатор по договору аренды одновременно приобретает не только права, но и ряд обязанностей, главным из которых является обязанность по своевременному внесению платы за пользование имуществом.
Встречный характер арендного обязательства (ст. 328 ГК РФ) обуславливает тот факт, что ни арендодатель ни арендатор не являются лицами, обладающими исключительно правами по договору аренды; кроме прав, каждое из лиц несет ещё и определенный объём обязанностей, исполнение которых входит в саму суть структуры арендного обязательства.
Неразрывность в арендном правоотношении прав и обязанностей обуславливает и то, что перемена лица в договоре может произойти только при одновременном переходе как прав, так и обязанностей по договору (п. 2 ст. 615 ГК РФ).
Как подчеркнул ВАС РФ, при обращении взыскания на право аренды к лицу, приобретшему такое право, переходят также обязанности арендатора по соответствующему договору аренды (п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке»). То есть к приобретателю переходит не право, как таковое, «чистое право»; новое лицо становится полноправным участником, стороной, договора аренды со всеми вытекающими из него обязательствами.
В другом случае ВАС РФ указал, что право аренды как право пользоваться имуществом, являющимся объектом аренды, всегда сопровождается определенными обязанностями в силу самого факта пользования. Эти обязанности вытекают из закона (ст. 615, 616, 622 ГК РФ) или договора и касаются порядка и условий пользования имуществом, его содержания, а также возврата после прекращения аренды (п. 16 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).
Следует также подчеркнуть, что объектом обращения взыскания в данном случае выступает не сама вещь как таковая, а лишь вытекающая из соответствующего договора возможность владения и пользования ею. В этой связи, нормы права, которые определяют специфику оборота тех или иных вещей, не всегда распространяются на условия оборота имущественных прав на эти вещи.
Причисляя право на аренду к имущественным правам законодатель специально выделяет только «право на аренду недвижимого имущества» (п. 3 ч. 1 ст. 75 Закона об исполнительном производстве) и «право долгосрочной аренды недвижимого имущества» (ч. 10 ст. 89 Закона об исполнительном производстве)47». Специального упоминания о возможности обращения взыскания на право на аренду иного имущества (не являющегося недвижимым) в законодательстве нет.
Тем не менее, отсутствие специального упоминания в Законе об исполнительном производстве не исключает возможность обращения взыскания на право на аренду иного (помимо недвижимого) имущества, поскольку перечень оборотоспособных имущественных прав, предусмотренных в ч. 1 ст. 75 Закона, является открытым.
По своей правовой природе близки также к указанному имущественному праву и иные права, возникающие из обязательственных правоотношений по предоставлению во временное владение и (или) пользование имущества, такие как: наем жилого помещения (гл. 35 ГК РФ), безвозмездное пользование (гл. 36 ГК РФ).
Сходство возникающих из указанных договорных обязательств прав по владению и пользованию имуществом с арендным обязательством, а также открытый перечень имущественных прав, предусмотренный ч. 1 ст. 75 Закона об исполнительном производстве, позволяет сделать вывод о возможности обращения на них взыскания путём применения механизма, используемого при обращении взыскания на право на аренду имущества.
Выявление права на аренду имущества. Для обращения взыскания на имущественное право потребуется установить его наличие. В зависимости от вида арендованного имущества, а также субъекта, являющегося арендатором, информация о наличии права на аренду имущества может быть получена из различных источников.
Так, у субъектов, являющихся участниками хозяйственной деятельности и обязанными в соответствии с законодательством о бухгалтерском учете предоставлять бухгалтерскую отчетность данные об арендованном имуществе будут отражаться в указанной отчетности.
В связи с чем, в таком случае, прежде всего следует изучить план счетов бухгалтерского учета, содержащий полный перечень синтетических и аналитических (включая субсчета) счетов, необходимых для ведения бухгалтерского учета.
При аренде имущества, относящегося к основным средствам указанная информация (о наличии арендованного имущества) будет отражена в плане счетов организации по забалансовому счету48 №001 «Арендованные основные средства», на который и следует обратить внимание. Факт принятия и зачисления арендатором объекта аренды учитывается по дебету указанного счета (выбытие, соответственно, по кредиту).
Арендованные основные средства у арендатора учитываются на данном счете в оценке, указанной в договорах на аренду.
Аналитический учет по счету 001 ведется по арендодателям, по каждому объекту арендованных основных средств (по инвентарным номерам арендодателя). При этом арендованные основные средства, находящиеся за пределами Российской Федерации, учитываются на счете обособленно.
В свою очередь у арендодателя основные средства, сданные в аренду, учитываются на счете 011 «Основные средства, сданные в аренду».
Информация об объектах основных средств, предоставленных и полученных по договору аренды в бухгалтерской отчетности подлежит раскрытию (п. 32 Приказа Минфина России от 30.03.2001 № 26н «Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01»).
Нередко информация о заключенных договорах аренды имущества устанавливается налоговыми органами в ходе осуществления мероприятий налогового контроля (гл. 14 НК РФ).
В связи с чем, сведения о заключенных должником договорах аренды могут быть также получены судебным приставом – исполнителем у соответствующих налоговых органов.
Информация о наличии права на аренду недвижимого имущества будет содержаться в Едином государственном реестре недвижимости.
По общему правилу договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК РФ)49. Исключениями являются случаи аренды здания или сооружения на срок менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ), а также аренды земельного участка, субаренды земельного участка на срок менее чем один год (п. 2 ст. 26 ЗК РФ).
Соответствующая информация будет отражена в выписке из Единого государственного реестра недвижимости, которая также может быть получена по запросу судебного пристава – исполнителя.
Кроме указанных ресурсов информация о наличии у должника права на аренду имущества может быть получена непосредственно от сторон договора аренды, а также иных источников.
Тем не менее, получение информации о наличии у должника права на аренду имущества из бухгалтерской отчетности, от налоговых органов, из публичных реестров или иных источников не исключает того обстоятельства, что для последующей реализации указанного имущественного права потребуется правоустанавливающий документ – собственно договор аренды имущества, на котором основываются имущественные права должника по исполнительному производству (арендатора).
По общему правилу в аренду может быть предоставлено имущество тем лицом, которому оно принадлежит на праве собственности (ст. 608 ГК РФ). Вместе с тем, взыскание может быть обращено на право на аренду имущества, которое принадлежит арендодателю и на ином вещном праве, например, на праве оперативного управления (см. Постановление Арбитражного суда Московского округа от 05.07.2016 № Ф05-8749/2016 по делу № А41-80321/2015).
Установив принадлежность должнику права на аренду имущества судебный пристав-исполнитель должен проверить наличность и действительность указанного права (см. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 28.12.2009 по делу №А32-2660/2008-36/2), в том числе:
–является ли арендодатель собственником, или обладателем иного вещного права на переданное в аренду имущество;
–заключен ли договор с арендатором надлежащим субъектом (собственником имущества или иным уполномоченным на то лицом);
–не истёк ли срок аренды имущества. Проверяя действительность договора следует учитывать, что срок договора аренды является одним из его существенных условий.
Согласно п.п. 1, 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором; если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
Пунктом 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
–не расторгнут (прекращен) ли договор аренды до истечения установленного им срока.
Наложение ареста и обращение взыскания на имущественное право. В целях обеспечения сохранности установленного у должника имущественного права судебный пристав – исполнитель устанавливает необходимые ограничения.
Несмотря на то, что традиционно запрет на распоряжение устанавливается в отношении вещи, которую в момент вынесения соответствующего постановления установить и описать не представилось возможным (п. 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 № 50), совершение подобного исполнительного действия не исключено и в отношении имущественного права.
Так, в апелляционном определении от 18.01.2018 по делу № 33а-925/2018 Свердловский областной суд отметил, что судебному приставу-исполнителю предоставлены полномочия по запрету совершения регистрационных действий на любое имущество должника, включая имущественные права.
Соответственно, до наложения ареста судебный пристав – исполнитель может вынести постановление о запрете на распоряжение правом на аренду имущества, в котором:
–запрещает арендатору уступать право на аренду имущества третьим лицам;
–запрещает сторонам по договору совершать действия, влекущие изменение условий договора аренды либо прекращение (расторжение) договора аренды.
После получения правоустанавливающих и иных документов, позволяющих установить наличность и действительность права на аренду имущества у должника по исполнительному производству судебный пристав – исполнитель налагает на него арест, о чем выносит постановление и составляет акт.
